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부동산/매매/임대소송

[김병철변호사의 부동산법률칼럼- 가계약금도 계약금인가? [김병철 변호사의 부동산 법률칼럼-가계약금도 계약금인가?] ■ 문제의 제기 부동산 매매계약을 할 때 계약서를 작성하기 전에 매수인이 다른 매수희망자와의 경쟁을 피하기 위하여 계약금에 미치지 못하는 소액의 돈을 입금하는 경우가 있다.이러한 경우 이 돈을 단순히 계약의 준비단계로 볼 것인가, 아니면 이미 계약이 체결된 것으로 보고 계약금의 일부를 선지급한 것으로 볼 것인가는 매우 중요한 문제다. 어느 쪽을 택하느냐에 따라 그 결과는 천지차이이기 때문이다.예를 들어 아파트를 10억에 매수하고 싶어하는 매수희망자가 중개업자로부터 매도인이 통장 번호를 얻어서 계약서 작성 전에 돈을 1000만원만 입금한 경우 이를 계약금의 선지급으로 볼 것인가 아니면 계약의 준비단계에 불과한 것으로 볼것인가? ■ 계약단계로 나아간.. 더보기
[김병철 변호사의 부동산 법률칼럼] 가계약금도 계약금인가? [법률칼럼-가계약금도 계약금인가?] 최근 부동산 가격이 오르다 보니 아파트를 팔고도 해약하려는 매도인이 많고 매수인쪽에서도 혹여 매도인이 계약을 취소하지 않을까 안절 부절 못하는 경우가 상당수다. 때로 계약 전 가계약금을 미리 송금하여 다른 매수인과의 경쟁을 피하여 우선 매매예약을 하기도 한다. 그런데 계약 전에 미리 보내놓은 이 가계약금이라는 것은 어떤 의미가 있을까? 여기서 주로 발생하는 문제는 (1) 매수인이 가계약금을 보내고 나서 마음이 바뀌었을 때 반환받을 수 있는지의 문제 (2) 매도인이 가계약금을 받은 이후에 마음이 바뀌었을 때 가계약금을 돌려주면 되는지, 가계약금의 2배를 배상해야 하는지, 아니면 전체 계약금의 2배를 배상해야 하는지의 문제다. 만약 가계약금도 계약금의 일부로 본다면 위 (.. 더보기
[김병철 변호사의 부동산 법률 칼럼- 분양계약의 해제사유] [김병철 변호사의 부동산 법률 칼럼- 분양계약의 해제사유] Q. A건설은 공용 공간을 개별가구가 사용할 수 있는 다용도 공간인 것처럼 광고 하였습니다. 분양계약자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까요? A. 일반적으로 분양광고는 분양 책자(보통 브로셔라고 하는 것)나 신문광고, 조감도, 모델하우스 등으로 하게됩니다. 그런데 이 분양 책자에 기재된 내용이 다 분양계약의 내용이 되는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 분양 책자에 기재된 바 대로 계약내용이 되는 것이 아니고 분양계약서에 기재된 내용이 계약의 내용이 되는 것입니다. 따라서 분양 책자에 나온 대로 시공이 되지 않았다고 하여 바로 분양계약해제를 하거나 손해배상을 청구할 수는 없습니다. 과거에는 이 원칙을 고수하여 아파트 분양광고의 내용은 일반적으.. 더보기
매매계약해제 어떻게 하나? 간단한 매매계약 해제 상식 (아파트 분양계약 포함) 1. 중도금을 지급하기 이전에 계약을 해제하는 방법 가. 매도인에게 매수인이 계약금을 지급한 경우 - 매수인이 자신이 지급한 계약금을 돌려받는 것을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 매도인이 계약을 해제하고자 할때는 기존에 받은 계약금의 2배를 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 계약금은 일반적으로 계약해약을 위하여 유보된 돈(해약금)이라고 추정되고 이렇게 해제하는 것을 해약금 해제라고 합니다. 나. 물론 당사자간 합의만 된다면 매수인이 지급한 계약금을 전액 또는 일부 반환하여주는 것도 가능합니다. 2. 중도금을 지급한 이후에 계약을 해제하는 방법 가. 원칙적으로 매수인이 위와 같이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 2배를 지급하더.. 더보기
임대인이 재건축 한다면서 나가라고 할때 임차인은 응해야 하는가? 재건축을 이유로 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는가? A씨는 세를 들어 냉면집을 운영하고 있습니다. 2012년 10월에 1년을 계약기간으로 하여, 상가주인 B와 임대차 계약을 하였고, 고가의 인테리어 비용을 들여서 내부공사를 하였습니다. 냉면집은 맛있다는 소문이 돌아 문전성시를 이루었고, 계약종료일이 되는 2013. 10월 A와 B중 누구도 계약해지 의사를 밝히지 않아서, 임대차 계약이 자동으로 갱신되었습니다. 그런데, 2014년 7월 갑자기 상가주인 B가 재건축을 하겠다면서 냉면집 주인 A에게 나가라고 합니다. B는 재건축을 하여 건물의 가치를 높인후 건물을 다른 제3자에게 팔아넘길 생각을 하고 있습니다. 이런 경우 A는 B의 나가라는 요구에 응하여야 할까요? -정답: 응할 필요가 없다. - 상가 임차.. 더보기
상가임대차소송, 등록사항 확인 방법 상가임대차소송, 등록사항 확인 방법 상가임대차 계약을 하기 이전에 확인해야 할 내용에는 용도 등의 확인과 등기부 확인, 등록사항 등을 확인해야합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 법적분쟁을 예방할 수 있기에 반드시 진행해야 하는 부분인데요. 오늘 상가임대차소송 변호사와 함께 살펴볼 부분은 등록사항 확인에 대한 부분입니다. 상가임대차 계약을 진행하기 이전에 이해관계에 있는 사람은 확정일자, 임대차기간, 임대차보증금 등을 확인하기 위하여 해당 건물의 등록사항을 열람하거나 제공받을 수 있는데요. 그럼 지금부터 등록사항 확인 방법에 대하여 상가임대차소송 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 등록사항 열람 또는 제공 신청 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 그 건물 소재지 관할세무서장에게 등록사항의 열람 또.. 더보기
지료청구소송, 농지취득 자격 지료청구소송, 농지취득 자격 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 가능합니다. 해당 부분이 다른 부동산 매매거래와 다른 점이라고 꼽을 수 있는데요. 그렇다면 공매절차를 통해 농지를 구입하고 등기까지 완료한 경우에도 농지취득자격증명원이 필요한 것일까요? 오늘 부동산분쟁변호사와는 농지취득 자격과 관련하여 지료청구소송에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 우선 사건을 알아보기 이전에 부동산분쟁변호사로서 농지취득에 대해 말씀을 드리자면, 농지는 다른 부동산과 동일하게 매매, 증여, 교환, 상속을 통해 취득이 가능합니다. 그러나 농지는 이를 이용해 농업경영을 하거나 예정인 사람이 소유할 수 있기에 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는 것인데요. 그럼 지금부터는 이번 지료청구소송의 제기된 전개에 대해 살펴.. 더보기
부동산소송변호사_매매계약 취소, 위약금 산정 기준 부동산소송변호사_매매계약 취소, 위약금 산정 기준 부동산 매매계약을 진행하다보면 때론 임대인이나 임차인의 일방적인 계약취소에 당황스러울 때가 있습니다. 이 경우 피해 보상을 위해 계약 시 위약금을 물도록 진행을 하는데요. 오늘 부동산소송변호사와 알아볼 매매계약 취소와 관련된 소송에서는 계약금의 일부를 받은 상태에서 임대인의 일방적인 취소로 인해 제기되었던 사례로, 해당 판결에서 위약금 산정 기준에 대한 내용을 살펴볼 수 있었습니다. 우선 부동산소송변호사와 함께 이번 사건에 대한 대략적인 사건개요를 함께 살펴볼텐데요. A는 2013년 3월 11억에 매매대금에 계약금을 1억 1천만 원으로 정한 부동산 매매계약을 B와 체결하였습니다. 당시 A는 계약 당일에 1천만 원, 계약금 나머지인 1억 원은 다음날 지급을.. 더보기
원상회복 후 임대인에게 비용 반환 청구 원상회복 후 임대인에게 비용 반환 청구 오늘 부동산소송변호사와 함께 살펴볼 부분은 바로 원상회복범위에 대한 부분인데요. 일반적으로 임대차계약이 종료된 뒤에는 임대인의 동의가 없는 한 임차인은 시설물에 대하여 원상복구를 해야 합니다. 보통은 임차보증금에서 해당 비용을 공제하여 임차인에게 지급하는데요. 부동산소송변호사와 지금부터 살펴볼 부분은 바로 임대인이 원상복구를 요청하여 철거비용을 모두 지불한 뒤, 추후에 다시 확인하니 임차인에게 철거를 요청했던 부분에 대하여 그대로 사용을 하고 있는 경우입니다. 분명 임차인에게는 모든 시설물을 원상회복비용을 청구했는데, 임차인이 나간 뒤 임대인은 이를 놔둔 채 다시 새로운 임차인을 들인 것인데요. 과연 이 경우 원상회복 후 임대인에게 비용 반환 청구가 가능할까요? 우.. 더보기
상가임대차보호법 우선변제권 상가임대차보호법 우선변제권 상가 임차인을 보호하기 위한 상가임대차보호법이 개정이 되고 시행을 하고 있지만 많은 세입자들이 부당한 피해를 받는 것이 꾸준하게 나타나고 있습니다. 아직까지 상가임대차보호법에 대한 개정이 이루어져야 한다는 입장과 지금도 충분하다는 입장이 팽팽하게 맞서고 있는 가운데 현실에 맞지 않는 것이 많다는 세입자의 목소리가 점점 커지고 있습니다. 실제로 이 법에 보호안에 속하는 상가들은 그렇게 많지 않기 때문인데요. 그래서 오늘은 임대차변호사와 상가임대차보호법 우선변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우선변제권은 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득되기 때문에 이 경우 임.. 더보기

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