임대인이 재건축 한다면서 나가라고 할때 임차인은 응해야 하는가?

 

 재건축을 이유로 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는가?

 

A씨는 세를 들어 냉면집을 운영하고 있습니다. 2012년 10월에 1년을 계약기간으로 하여, 상가주인 B와 임대차 계약을 하였고, 고가의 인테리어 비용을 들여서 내부공사를 하였습니다. 
냉면집은 맛있다는 소문이 돌아 문전성시를 이루었고, 계약종료일이 되는 2013. 10월 A와 B중 누구도 계약해지 의사를 밝히지 않아서, 임대차 계약이 자동으로 갱신되었습니다. 

그런데, 2014년 7월 갑자기 상가주인 B가 재건축을 하겠다면서 냉면집 주인 A에게 나가라고 합니다. B는 재건축을 하여 건물의 가치를 높인후 건물을 다른 제3자에게 팔아넘길 생각을 하고 있습니다. 이런 경우 A는 B의 나가라는 요구에 응하여야 할까요? 

-정답: 응할 필요가 없다. 

- 상가 임차인은 5년의 개약갱신권을 주장할 수 있습니다(법개정으로 보증금규모와 관계없음. 2013. 8월 법 개정으로 보증금,월세 규모와 관계없이 모든 임차인에 적용됨-다만, 2013년 9월 이후의 체결,갱신된 임대차에만 적용됨)

-과거 상가임대차보호법에서는 5년의 계약갱신요구권을 주장할 수 없는 예외 사유로 재건축, 철거를 들고 있었으나, 

-2013. 8. 개정된 상가임대차보호법 제10조에 1항 7호 가.목에서는 모든 재건축이 아니라, "임대차계약체결당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"에 한하여 5년 계약갱신요구권의 예외를 인정하고 있으므로, 이제는 임대인이 임차인에게 계약시 미리 재건축 계획을 고지하지 않는 경우에는 재건축을 이유로 임차인을 임의로 내보낼 수 없다고 보아야 할 것입니다. 

-다만, 이것은 개정법 시행 이후인 2013. 9.월 이후 최초 체결된 임대차나 갱신된 임대차에만 적용되고 그 이전 갱신된 임대차에는 적용될 수 없다고 할 것입니다. 

<개정 상가임대차보호법>

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우