[김병철 변호사의 부동산 법률 칼럼- 분양계약의 해제사유]

[김병철 변호사의 부동산 법률 칼럼- 분양계약의 해제사유]

Q. A건설은 공용 공간을 개별가구가 사용할 수 있는 다용도 공간인 것처럼 광고 하였습니다. 분양계약자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까요?

A. 일반적으로 분양광고는 분양 책자(보통 브로셔라고 하는 것)나 신문광고, 조감도, 모델하우스 등으로 하게됩니다. 그런데 이 분양 책자에 기재된 내용이 다 분양계약의 내용이 되는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 분양 책자에 기재된 바 대로 계약내용이 되는 것이 아니고 분양계약서에 기재된 내용이 계약의 내용이 되는 것입니다. 따라서 분양 책자에 나온 대로 시공이 되지 않았다고 하여 바로 분양계약해제를 하거나 손해배상을 청구할 수는 없습니다. 과거에는 이 원칙을 고수하여 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 것에 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다고 판시하였습니다. 

그러나 최근 대법원 판례는 아파트 분양광고에 있어서 ‘채무불이행에 기한 분양계약의 해제 주장 또는 손해배상청구에 대하여, 아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약을 할 때에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다고 하고 있습니다. 반면, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다고 판시하여 이분법적인 판시를 하고 있습니다( 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829 ,5836판결 등 참조). 


분양책자나 모델하우스에서 광고한 내용과 외형,재질, 구조 면에서 현저한 차이가 있음이 발견된 경우에는 분양계약서에 명시되지 않았다고 하더라도 계약의 내용으로 포섭할 수 있다는 판결입니다.

 

그러나, 아파트나 상가의 광고가 약간의 과장이 있거나 준공된 건물의 모양과 약간 다르다고 하여 모두 계약을 해제할 수 있는 것은 아니며, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도의 중요한 계약의 불이행으로 인정될 수 있어야 해제가 가능하다고 할 것이고, 경미한 불이행의 경우에는 이를 이유로 계약해제는 불가능하고 위자료 등 손해배상 청구는 가능하다고 할 것입니다.  



위 사안의 경우에도 1심 판결에서 분양계약자들이 청구한 계약해제는 인정되지 않았으며, 다만 손해배상으로서 위자료지급이 인정되었습니다. 


또한, 아파트의 외형, 재질, 구조 등에 관한 것만이 계약의 내용이라는 것이 대법원의 태도이기는 하지만, 이에 해당하지 않는 허위 과장 광고의 경우에도, 계약해제가 아닌 불법행위로 인한 손해배상청구는 가능하다고 판시하고 있습니다.


부산 고등법원은 해양공원이 조성될 것처럼 그 실현가능성과 완공시기를 부풀려 광고하고 홍보한 것은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 허위·과장 광고에 해당할 뿐만 아니라, 아파트 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 할 것이므로 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항 및 민법 제750조의 불법행위책임에 의하여 허위 또는 과장광고로 인한 손해배상 책임으로 위자료를 인정한 바 있습니다(부산고등법원 2011. 11. 8. 선고 2009나11501 판결).


글 김병철 변호사(02-3477-0588, 문장종합법률사무소)