법률칼럼- 임대차보호법이 자꾸 개정되는 경우 경매에서 최우선 변제받을 수 있는 소액임차인을 어떤 법을 기준으로 판단하나?]

[법률칼럼- 임대차보호법이 자꾸 개정되는 경우 경매에서 최우선 변제받을 수 있는 소액임차인을 어떤 법을 기준으로 판단하나?]
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"선무당이 사람잡는다" 고 최근 인터넷에 올라온 법률칼럼을 보면 위험한 내용의 잘못된 법률상식을 올리는 전문가들이 많다. 변호사,법무사, 공인중개사, 경매대행업체 등 경매와 관련된 전문가라고 하는 분들이 오해의 소지가 많은 지식들을 올리는데 가장 대표적인 사례가 소액임차인 관련된 환산보증금 판단 기준이다. 임대차보호법 시행령상의 환산규정이 개정을 반복하여 '상대적 소액임차인'이라는 개념이 새로이 생겨났기 때문에 발생하는 문제다.

 

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최근 주택임대차보호법이 물가상승을 반영하여 소액임차인의 환산보증금을 높여주는 방식으로 개정을 반복하다보니 다른 채권자들에 비하여 최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위가 계속 확대되고 있다. 인터넷에 보니 집이 경매되는 경우 선순위 근저당권이 있으면 무조건 말소기준권리인 선순위 근저당권 설정시의 임대차보호법을 기준으로 소액임차인이 결정된다고 주장하는 중개사님도 계시고(완전히 틀린 말은 아니지만 선순위 근저당권자에게는 소액임차인이 아니더라도 일반 채권자들에 대하여는 소액임차인이 될 수 있음), 또 임대차계약시를 기준으로 소액임차인이 결정된다는 변호사님도 계시다(시행령은 환산보증금 개정 당시 과거 이미 계약된 임대차에 관하여도 적용된다고 하고 있으므로 계약시점을 기준으로 한다는 주장은 옳지않고 배당시를 기준으로 보는 것이 옳다). 
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그러나 주택임대차보호법 시행령의 부칙에 의하면 환산 보증금이 변경되어 증액될 당시에 이미 선순위로 설정되어 있는 담보권자에 대하여는 개정 전(담보권 설정당시)의 환산보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 결정하지만, 그 외의 일반 채권자들에 대하여는 아무런 규정이 없다.
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즉, 법령개정당시 선순위 담보권자가 아니었던 일반 채권자들에 대하여는 배당시의 기준으로 소액임차인의 요건을 충족하였다면 임차인이 일반 채권자들에 대하여 우선 변제권이 있는 것이지, 말소 기준 권리인 선순위 근저당권이 언제 설정되었느냐에 따라서 소액임차인이냐 아니냐가 결정되는 것은 아니라는 것이다.
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이것을 "상대적 소액 임차인"이라고도 칭한다. 선순위 담보권자에 대하여는 소액 임차인이 안되지만, 일반 채권자들에 대하여는 소액 임차인이 되기 때문이다.
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이 경우에는 선순위 담보권자가 1순위가 되고, 과거 소액임차인이 아니었다가 시행령의 개정으로 소액임차인이 된 자가 2순위, 일반 채권자들이 3순위가 되는 것이다.

 

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[참고 판결]
대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결 〔배당이의〕: 항소 630
임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감․변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금) 
임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감․변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.
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글. 김병철 변호사 (02-3477-0588)