권리분석 부동산경매승소전문변호사

권리분석 부동산경매승소전문변호사

 

 

부동산경매시장이 다시금 활발한 모습을 보이고 있어 많은 실수요자들의 움직임에 주목하고 있습니다. 하지만 이와 더불어 관련한 사기가 점점 늘어나고 있고 일반적인 부동산 거래와 비슷하게 보고 무작정 진행하는 부분이 있어 피해를 보는 사람들이 점점 늘어나고 있습니다. 이렇게 부동산경매 입찰 준비를 할 때에는 관심물건에 따라서 권리분석을 진행하여 그 물건에 이상이 있는지 없는지를 파악하고 진행을 해야 하는데요. 그래서 오늘은 부동산경매승소전문변호사와 권리분석과 관련해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 이 점을 염두에 두는 것이 좋은데요. 주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해 보아야 합니다.

 

선순위의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문에 주민등록표의 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있는데 이 경우 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

 

상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 하는데요. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다.

 

또한, 대규모상가·아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문인데 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하려면 해당 건물의 관할 세무서를 방문해서 해당 건물 등록사항의 열람을 신청하면 됩니다.

 

농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으므로 농지를 취득할 때는 이에 대한 증명서류인 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 따라서 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의해서 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 사전에 확인해야 하죠.

 

산지는 그 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권이 문제될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있기 때문에 분묘기지권은 부동산등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 현장을 방문해서 분묘기지권 여부를 확실히 조사하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

이렇게 부동산경매승소전문변호사와 입찰을 준비할 때 관심이 가는 물건의 종류에 따라 권리분석을 어떻게 해야하는지에 대해서 알아보았습니다. 하지만 많은 분들이 이를 간과하여 피해를 보기 때문에 꼼꼼하게 살피고 준비를 하는 것이 필요합니다. 그리고 이런 관심 물건에 대한 권리분석은 부동산등기부 등 각종 공부를 통해 할 수 있으며, 권리분석을 한 후에는 직접 현장에 방문해 공부와 실제와 차이가 있는지를 확인하고, 공부에 드러나지 않은 사항이 있는지를 조사해야 합니다. 이와 관련해 궁금한 사항이 있으시거나 해결하지 못한 문제가 있으셔서 법적인 자문이 필요하시다면 부동산경매승소전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.