[건설사가 부도난 경우, 분양받은 내 아파트는 보호되는가? 부동산 전문 문장종합법률사무소 김병철 변호사]

[건설사가 부도난 경우, 분양받은 내 아파트는 보호되는가? 일반 수분양자가 아닌 조합원들도 보호받을 수 있을까]

분양받은 아파트가 시공 중 건설사(시공사)의 부도로 공사가 중단되는 경우가 있다. 이때 분양계약을 한 수분양자들은 어떻게 대처해야하는가?

먼저 아파트가 ‘대한주택보증(대주보)의 분양보증을 받았는지 확인해야’ 하고, 대주보의 분양보증을 받았다면 일단은 숨을 돌려도 된다.

아파트 분양은 건설회사가 부도나면, 공사가 중단되어 입주시기가 지연되는 경우가 비일비재하다.

그러나, 다행히도 20가구 이상을 분양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 가입하도록 하고 있다. 건설사가 부도가 나면 대한주택보증은 분양계약을 한 수분양자들에게 납부한 계약금, 중도금 등의 분양대금을 돌려줄 것인지 대한주택보증이 다른 시공사를 지정해 공사를 마무리할 것인지 선택하게 된다. 그러나, 20가구 미만의 아파트는 대한주택보증 가입 의무사항이 없어 보호 받지 못할 수 있고, 안타깝게도 일반 수분양자가 아닌 기존 조합원 들은 보호받지 못한다.

대한주택보증은 수분양자들에게 돈을 환급해줄지, 아니면 계속 준공할지 보증이행방식을 검토한다. 이때 공정률과 투입 공사비, 잔여공정 등을 종합적으로 보게 된다. 둘 중에 대주보가 준공을 결정했다면, 이때 시공사를 다시 선정한다. 보통 6개월 정도의 기간에 걸친 검토후 환급 또는 준공을 선택하게 된다.

분양계약을 수분양자들은 시공사 부도시 대주보에 분양보증이 되었는지 확인함과 동시에 중도금 납입을 중단해야 한다. 그 이유는 부도난 이후 납입금은 보증 대상에서 제외되기 때문이다. 대주보의 보증대상은 부도나기 이전의 납입금만이다. 또 납부날짜보다 중도금 또는 잔금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증혜택을 받을 수 없다.

따라서 건설사가 부도나면 대한주택보증이 새로 지정한 계좌에 중도금을 내야 하므로 대주보에 문의해야 한다. 시공사 부도이후에 새로운 입금계좌가 지정되기 전까지 수분양자가 중도금을 납입하지 않아도 연체이자가 없다.

만약, 대주보에서 사업성이 없다고 판단되어 환급결정을 한 경우,

입주금을 돌려받으려면 계약자 3분의 2이상의 동의가 필요하다. 환급해달라는 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하고 1개월 내에 분양대금을 돌려받는다. 그러나, 계약자 대부분이 아파트 공사가 마무리 되기를 원하는데 나만 개별적으로 돈을 돌려받을 수는 없다. 환급받을 것인지에 대하여는 아파트 계약자들은 대표회의를 구성해 의견을 모아야 한다.

억울하겠지만, 조합아파트의 조합원 자신은 그 보호대상이 아니다. 조합아파트 조합원은 ‘조합주택 시공보증’이라는 상품에 별도로 가입하지 않으면 보호받지 못한다.

건설사가 중도금 무이자로 아파트를 분양했더라도 중도금 이자는 이제부터는 앞으로 내야 할 회차분부터 이자를 납입해야 한다. 만약, 부도난 건설사가 지금까지 대납을 하지 않아 연체 중이었다면 계약자가 연체이자 납부의무를 질 수 있다.

글. 김병철 변호사 (02-3477-0588 문장종합법률사무소)