부동산 소유권이전등기_부동산매매분쟁전문변호사

부동산 소유권이전등기_부동산매매분쟁전문변호사

 

 

안녕하세요.
부동산매매분쟁전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

오늘은 소유권이전등기는 무엇이고 어떤 방법으로 소유권이전등기를 하는지와 명의신탁에 대해 전반적으로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산 소유권이전등기

 

부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생깁니다. (「민법」 제186조)

 

부동산 소유권이전등기 신청인 및 기간

 

- 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청합니다. (「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항)

 

- 부동산 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 대리인은 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함함]나 법무사(법무사합동법인을 포함함)의 사무원 중 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 합니다. (「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서 및 「부동산등기규칙」 제58조제1항 본문)

 

 

 

 

부동산 소유권이전등기 신청방법

 

- 부동산 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법과 대법원 인터넷등기소를 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법이 있습니다. (「부동산등기법」 제24조제1항)

 

- 방문신청

 

등기소에 방문하여 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 경우에는 등기신청서에 다음의 신청정보를 적어 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하고 첨부정보를 담고 있는 서면을 첨부해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제43조, 제46조 및 제56조제1항, 제3항)

 

방문신청을 하는 경우에는 다음의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 하는데요.

 

-소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우: 등기의무자의 인감증명

 

-소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우: 가등기명의인의 인감증명

 

-등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우: 그 제3자의 인감증명

 

-법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

 

 이 경우 해당 등기신청서나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제60조제1항 및 제62조)

 

방문신청 시 매도인 및 매수인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 등기신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 작성하여 등기소에 제출할 수 있습니다. (「부동산등기규칙」 제63조)

 

- 전자신청

 

대법원 인터넷등기소를 이용하여 부동산 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 신청인이 직접 신청하거나 자격자대리인이 신청인을 대리하여 신청할 수 있으나 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없습니다. 외국인의 경우에는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있습니다. (「부동산등기규칙」 제67조제1항)

 

전자신청을 하는 경우에는 위의 신청정보와 첨부정보를 사용자등록번호와 다음의 전자서명정보를 함께 전자문서로 등기소에 송신해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제67조제2항, 제3항 및 제4항)

 

-개인: 「전자서명법」의 공인인증서

 

-법인: 「상업등기법」의 전자증명서

 

-관공서: 대법원예규로 정하는 전자인증서

 

전자신청을 하기 위해서는 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 신청인 또는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제68조제1항)

 

-사용자등록을 신청하는 신청인 또는 자격자대리인은 등기소에 출석하여 사용자등록 신청서를 제출해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제68조제2항)

 

-사용자등록 신청서에는 「인감증명법」에 따라 신고한 인감을 날인하고, 그 인감증명과 함께 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 신청인이 자격대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본도 첨부해야 합니다. (「부동산등기규칙」 제68조제3항 및 제4항)

 

 

 

 

부동산 명의신탁

 

부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호)

 

명의신탁약정 및 등기의 효과

 

- 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항)

 

- 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문)

 

부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서)

 

예외적 허용

 

종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함함)외의 자의 명의로 등기한 경우나 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조)

 

 

 

 

과징금, 이행강제금 및 형사처벌

 

부동산평가액 기준 과징금 부과율

 

부동산평가액	과징금 부과율
5억원 이하	5%
5억원 초과 30억원 이하	10%
30억원 초과	15%

 

의무위반 경과 기준 과징금 부과율

 

의무위반 경과기간	과징금 부과율
1년 이하	5%
1년 초과 2년 이하	10%
2년 초과	15%

 

- 이행강제금

 

과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조)

 

- 위반 시 처벌

 

명의신탁자 및 그를 교사하여 명의신탁약정을 하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다. (「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항)

 

최근에도 소유권이전등기로 인한 사건사고가 많이 발생되고 있는데요. 소유권이전등기에 대해 궁금한 점이 있거나 소송이나 분쟁으로 답을 찾고 계신다면 부동산매매분쟁전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.