부동산매매 이 점을 주의하자(토지매매) 제 3 편_부동산매매전문변호사

부동산매매 이 점을 주의하자(토지매매) 제 3 편_부동산매매전문변호사

 

 

이제 조금은 부동산매매를 할 때 어떤 것들을 주의해야 하는지 아셨나요? 하지만 이외에도 엄청 나게 많은 변수를 가지고 있는 것이 부동산매매이기 때문에 부동산매매를 준비하실 때에는 준비와 확인이 철저하게 이루어져야 합니다. 부동산매매로 인한 분쟁으로 소송을 준비하고 계시다면 부동산매매전문변호사와 상담해보세요.

 

안녕하세요.

부동산매매전문변호사 법무법인 세령 김병철변호사입니다.

 

이번에는 부동산매매의 마지막 편으로 토지매매에 관한 주의사항을 말씀 드리려고 합니다.

 

 

 

 

토지거래를 하려면 용도지역과 용도지구를 확인하라

 

토지를 매매하려고 한다면 토지이용계획서를 떼어보는 것이 먼저인데요. 토지이용계획서에는 용도지역을 확인하기 위함입니다. 용도지역은 쉽게 말해 지구, 구역, 권역을 말하는데 이는 용도지역에 따라 땅에 지을 수 있는 건물의 종류와 건물의 층수, 바닥면적 등이 달라지기 때문에 토지이용계획서를 떼어 확인하는 것이 필요합니다.

 

크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지로 나뉘지만 세분하면 21가지로 나뉘게 됩니다.

 

토지거래의 경우 각종 거래제한 확인하기

 

토지거래를 원한다면 토지거래허가제도에 대해서 알아야 하는데요. 토지거래허가제도는 쉽게 말해 토지거래에 대한 허락을 맡아야 하는 제도로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있으며 일정지역의 토지에 관해서는 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결할 시 당사자들이 시·군·구청장에게 허락을 받아야 하는 제도입니다.

 

토지거래허가구역이라면 토지거래허가를 받아야만이 등기가 가능하다는 것 잊지 마세요!!!!

 

 

 

 

토지거래허가구역인 경우는 토지거래를 허가 받아라

 

구분	용도	면적
도시지역	주거지역	180㎟ (약 54.45평) 초과
	상업지역	200㎟ (약 60.5평) 초과
	공업지역	660㎟ (약 199.6평) 초과
	녹지지역	100㎟ (약 30.25평) 초과
	용도미지정	90㎟ (약 27.22평) 초과
비도시지역	농지	500㎟ (약 151.25평) 초과
	임야	1000㎟ (약 302.5평) 초과
	기타	250㎟ (약 75.65평) 초과

 

위 표는 토지거래허가를 받아야 하는 면적을 나타내는 것으로 일정면적을 초과하는 토지는 토지거래허가를 받아야 하는 의무가 있습니다. 토지 거래 허가를 받지 않고 만약에 거래를 했다면 계약이 무효가 되지만 거래 후에 다시 허가를 받게 되면 계약이 유효하므로 토지거래허가는 필수입니다.

 

농지를 지분으로 취득하면 토지거래허가가 나올까?

 

농지를 지분으로 매입했을 경우 토지거래허가가 나오지 않기 때문에 굳이 2명 이상의 명의로 한 필지를 구입하여야 한다면 매도인에게 토지를 여러 개로 분할하게 하고 매입을 진행해야 합니다.

 

농지인 경우 농지취득자격증명원을 확인하라

 

농지취득자격증명원이 있어야만 농지를 매입하고 등기할 수 있습니다. 단, 농지취득자격증명원을 받으려면 조건이 있는데요. 이는 농지법에 따라 농업인, 영농법인, 주말체험농장을 하려는 개인에 한하여 취득할 수 있습니다.

 

임야에는 이행강제금이 있다

 

임야는 잘 생각해보고 거래를 해야 하는데요. 임야의 경우 5년이라는 이용의무기간이 있기 때문에 매입한 상태로 이용계획서대로 임야를 이용하지 않으면 이행강제금이라는 것을 5년 동안!! 토지가격의 10%씩 내야하는 부담이 있다는 것을 염두해주셔야 합니다.

 

 

 

 

토지 구입 후 건물 신축 시 건축허가가 날 수 있는지 확인하라

 

건축허가를 받으려고 하신다고요? 그럼 총 22개의 법률 요건을 통과하면 된답니다. 너무 많다고요? 22개의 법률을 일일이 보는 것보단 핵심적인 3가지를 살펴볼게요.

 

먼저, 향후 짓게 될 건물이 용도지역에서 허용되는 범위 내여야 하고요.

둘째, 도로와 구거를 확보해야 합니다.

셋째, 연접개발 제한 등 개발행위 허가 상에 문제가 없어야 하는데요.

 

건축허가신청을 원하신다면 건축설계사무소를 통해서 진행하는 것이 보다 안전하고 깔끔하고 신속하게 처리할 수 있기 때문에 너무 고민하거나 다른 유혹에 빠지지 마시고 건축설계사무소와 같은 전문적인 곳에서 진행하는 것이 좋습니다.

 

이렇게 3번을 나누어 부동산매매시에 주의사항을 알아보았는데요. 이제 부동산매매 할 때 어떤 것을 주의해야 하는지 자신감이 붙으셧나요? 부동산매매를 할 때는 정말 많은 변수가 생기거나 알고 있어도 모르는 것이 부동산이기 때문에 이로 인해 소송을 준비하시거나 분쟁으로 인해 스트레스를 받고 계신다면 부동산매매전문변호사 법무법인 세령 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.

 

부동산매매로 인한 분쟁으로 소송에 대한 상담을 원하신다면 성심 성의껏 진행하여 방향을 찾아드리겠습니다. 감사합니다.