상가건물 임대차 유형 3가지와 차이_상가임대차전문변호사

상가건물 임대차 유형 3가지와 차이_상가임대차전문변호사

 

 

안녕하세요.
상가임대차전문변호사 법무법인 세령 김병철변호사입니다.

 

다른 사람의 건물을 빌려서 상가를 운영하는 경우에 적용될 수 있는 법적 관계가 대표적으로 3가지가 있습니다. 이 경우 건물을 빌린 임차인이 월세를 미뤄 건물주와 분쟁으로 명도소송을 하거나 집주인의 잘못된 행동으로 역으로 소송을 당하는 경우도 빈번히 늘어나고 있습니다.

 

 

 

 

임대차 유형

 

1. 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차

 

- 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물 임대차입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제1항)

 

2. 민법에 따른 임대차

 

- 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립합니다. (민법 제618조)

 

- 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 민법이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조제1항).

 

3. 민법에 따른 전세권 설정

 

- 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용•수익하며, 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권입니다. (민법 제303조제1항)

 

- 전세권은 전세권설정계약을 체결하고 전세권등기를 함으로써 취득합니다. 전세권설정계약만 체결하고 전세권등기를 하지 않은 경우를 미등기 전세, 이른바 채권적 전세권이라고 합니다.

 

 

 

 

민법의 적용 대상

 

상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항)

 

상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차

 

- 대항력의 취득

 

• 상가건물 임대차보호법의 경우 : 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조제1항)

 

• 민법의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(민법 제621조)

- 임대차의 존속기간

 

• 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장 되지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항)

 

• 민법의 경우 : 최장존속기간을 20년으로 정하고 있으나 최단존속기간에 대해서는 규정이 없습니다. (민법 제651조제1항)

 

- 차임의 증감청구

 

• 상가건물 임대차보호법의 경우 : 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있지만 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조)

 

• 민법의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)

 

 

 

 

- 묵시의 갱신

 

• 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제4항)

 

• 민법의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 그 건물의 사용, 수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조제1항)

 

- 묵시의 갱신 이후 해지통고

 

• 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내에도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 해지됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제5항)

 

• 민법의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다. (민법 제635조 및 제639조제1항 단서)

 

집주인은 절대 임차인의 상가의 물건을 강제로 빼거나 뺏는(처분하는) 행위는 절대 해서는 안됩니다. 이럴 경우 세입자에게 손괴죄나 주거침입죄로 형사고소를 할 수 있기 때문에 좀 더 신중하게 대처해야 합니다.

 

악덕 임차인으로 고민을 많이 하시나요? 상가임대차전문변호사 김병철변호사가 임차인으로 인한 고민을 해결해드리겠습니다.