임차인의 부동산 전세사기?_부동산매매소송전문변호사

임차인의 부동산 전세사기?_부동산매매소송전문변호사

 

 

안녕하세요.
법무법인 세령 부동산매매소송전문변호사 김병철변호사입니다.

 

최근에 월세로 입주한 임차인이 다른 임차인에게 부동산 전세사기를 하는 경우가 빈번히 일어나고 있습니다. 전세로 부동산 계약을 하는 경우에도 꼼꼼히 살펴보고 진행을 해야 하지만 같은 지역인데도 불구하고 낮은 가격에 혹하여 급하게 진행하려고 하다 보니 악덕 임차인이나 부동산 중개업자들에게 부동산 전세사기를 당하는 경우가 많이 나타나고 있기 때문에 계약현장에서 등기부상의 주민번호와 계약서 등의 주민번호를 대조하는 등의 꼼꼼함을 보여야 합니다.

 

 

 

전세권 및 임차권

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제303조제1항)

 

임차권이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말합니다. (민법 제618조)

 

전세권 및 임차권의 구분

 

전세권

 

- 전세권의 존속기간

 

· 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조제1항)

 

· 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다. (민법 제312조제1항)

 

· 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다. (민법 제312조제2항)

 

- 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우

 

· 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. (민법 제313조)

 

· 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (민법 제313조)

 

- 전세권의 갱신

 

· 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조제3항)

 

· 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게

 

- 갱신거절의 통지

 

- 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지

 

를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. (민법 제312조제4항)

 

· 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (민법 제312조제4항)

 

 

 

임차권

 

- 임차권의 존속기간

 

· 임차권의 존속기간은 20년을 넘지 못합니다. 다만, 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우는 제외합니다. (민법 제651조제1항)

 

· 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축합니다. (민법 제651조제1항)

 

· 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제635조제1항)

 

· 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터

 

- 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월

 

- 동산은 5일

 

이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조제2항)

 

- 임차권의 갱신

 

· 임차권의 기간은 갱신할 수 있습니다. 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 제651조제2항)

 

· 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조제1항)

 

전세권 및 임차권의 성질

 

전세권의 성질

 

- 타인의 부동산에 대한 권리

 

· 전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리입니다. (민법 제303조제1항)

 

- 양도성

 

· 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있습니다. (민법 제306조)

 

- 전세금의 지급

 

· 전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다. (민법 제303조제1항 및 부동산등기법 제139조제1항)

- 우선변제권

 

· 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. (민법 제303조제1항)

 

· 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제318조)

 

 

 

임차권의 성질

 

- 임차권의 대항력

 

· 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. (민법 제621조제1항)

 

· 부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. (민법 제621조제2항)

 

· 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제3조제1항)

 

· 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조제1항)

 

· 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생긴다. (민법 제622조제1항)

 

부동산매매를 할 때에는 신중하게 진행을 해야 합니다. 그리고 시중 평균가격보다 싸게 나온 경우에는 다른 사람이 먼저 매매를 진행 할까 걱정하기 보다는 의심을 먼저하고 조심스럽게 다가가 확인해야 할 사항들을 모두 확인한 후에 부동산 매매를 진행하는 것이 부동산 전세사기를 당하지 않는 좋은 방법 입니다.

 

부동산 전세사기나 부동산 매매로 인한 문제로 상담이나 도움이 필요하시다면 법무법인 세령 부동산매매소송전문변호사가 적절한 해결책을 제시해드리겠습니다. 감사합니다.