소유권 방어를 위한 명도소송_명도변호사

소유권 방어를 위한 명도소송_명도변호사

 

 

안녕하세요.

명도변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

오늘은 경매로 인한 부동산 취득으로 소유권을 방어하기 위한 조치를 알아보려고 하는데요. 소유권을 취득했음에도 불구하고 취득한 부동산에 대해 다른 누군가가 계속 점유하고 있다면 불이익을 받을 수 있기 때문에 그때 명도소송이나 인도명령을 통해서 해결을 할 수 있습니다. 최근에는 임차인이 돈을 내지 않는 악덕 임차 임차인이 늘어나는 바람에 임차인을 상대로 하는 명도소송이 이어지고 있습니다.

 

 

 

소유권 방어를 위한 조치

 

명도소송

 

- 경매로 건물을 낙찰 받은 경우 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산의 점유를 회복할 수 있습니다.

 

- 매각대금을 납부한 후 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

명도소송의 제기권자

 

- 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 

명도소송의 제기기간

 

- 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 

명도소송의 집행

 

- 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전 받을 수 있습니다. (민사집행법 제24조 및 제30조제1항)

 

 

 

부동산 관리명령

 

- 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있는데요. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다. (민사집행법 제136조제2항)

 

관리명령의 신청인

 

- 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제2항)

 

관리명령의 신청기간

 

- 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제2항)

 

관리명령의 집행

 

- 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 

- 채무자, 소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제3항)

 

 

 

 

부동산 인도명령

 

- 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자, 전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제1항 본문)

 

- 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다. (민사집행법 제136조제1항 단서)

 

인도명령의 신청인

 

- 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 

- 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전 받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다. (대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정)

 

인도명령의 신청기간

 

- 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제1항)

 

인도명령의 집행

 

- 법원의 인도명령이 있으면 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 

- 채무자, 소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다. (민사집행법 제136조제6항)

 

최근에도 매수인의 부동산을 훼손하거나 가치를 감소 시키려고 일부러 매수인의 부동산을 점유하거나 임차인이 돈을 낼 상황이 충분함에도 월세를 내지 않는 등의 행동을 많이 하고 있는데요. 이는 자신의 부동산의 가치를 보존하고 소유권을 방어하기 위해 명도소송이나 인도명령을 통해 해결이 가능합니다.

 

이와 같은 상황으로 골머리를 썩고 계신 분이 계시다면 명도변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 상황에 맞는 적절한 조치를 통해 해결해드리겠습니다. 감사합니다.