재건축 청산금_재건축전문변호사

재건축 청산금_재건축전문변호사

 

 

작년만 해도 재건축 청산금 소송이 엄청나게 늘어났던 사건이 이슈가 된 적이 있었습니다. 부동산 경기가 극심한 침체기를 맞이했고 이에 따라 재개발이나 재건축 사업의 수익성이 악화되고 아파트 대신 현금을 지급해달라는 청산금 소송이 엄청나게 늘었었는데요. 보통 재건축 청산금의 경우 조합원이 분양을 신청을 하지 않고 철회했을 때 이를 현금으로 청산 받게 되지만 대부분의 조합이 현금청산을 거부하고 있어 분양취소나 철회를 이유로 돈을 받으려면 재건축 청산금 소송을 진행해야 했었습니다. 그래서 오늘은 재건축전문변호사와 함께 대법원 2013.11.28. 선고 2012다110477,110484 판결로 소유권이전등기를 마친경우 청산금 지급과 관련한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

【판결요지】

 

[1] 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데, 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다.

 

[2] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제18조 제1항은 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고, 제27조는 ‘조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다’라고 규정하고 있는데, 민법은 사단법인의 구성원인 사원의 권리와 의무에 관하여 제56조에서 ‘사단법인의 사원의 지위는 양도 또는 상속할 수 없다’라고 규정하고 있을 뿐이므로, 나머지 사항에 관하여는 원칙적으로 사단법인의 정관에 의하여 규율된다. 따라서 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우에도 도시정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 한다.

 

[3] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다. 이는 조합원이 그 소유의 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에도 달리 볼 것은 아니므로, 재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 도시정비법 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다.

 

【전 문】

 

【원고(반소피고), 피상고인】재건축주택조합

【피고(반소원고), 상고인】피고 1 외 2인

 

【원심판결】서울고법 2012. 10. 18. 선고 2011나72815, 2012나36717 판결

 

【주 문】

 

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)들이 부담한다.

 

【이 유】

 

상고이유를 판단한다.

 

1. 본소에 대한 상고이유에 관한 판단

 

가. 주택 재건축사업의 사업시행자인 재건축조합의 설립에 대한 토지등소유자의 동의(이하 ‘조합설립결의’라고 한다)는 조합설립인가처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과하므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효가 아닌 한 재건축조합은 여전히 사업시행자의 지위를 가진다. 따라서 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지등소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지등소유자들이 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결 참조). 다만 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다.

 

 

 

 

한편 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제18조 제1항은 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고, 제27조는 ‘조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다’라고 규정하고 있는데, 민법은 사단법인의 구성원인 사원의 권리와 의무에 관하여 제56조에서 ‘사단법인의 사원의 지위는 양도 또는 상속할 수 없다’라고 규정하고 있을 뿐이므로, 나머지 사항에 관하여는 원칙적으로 사단법인의 정관에 의하여 규율된다. 따라서 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우에도 도시정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 한다.

 

그리고 도시정비법 제47조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다. 이는 조합원이 그 소유의 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에도 달리 볼 것은 아니므로, 재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 도시정비법 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다.

 

따라서 도시정비법 제47조에 따라 재건축조합이 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이나, 토지등소유자가 그 소유의 토지 등에 관하여 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 아니하고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 조합원이 조합원 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우 신탁재산이었던 부동산은 당연히 재건축조합에 귀속되므로 재건축조합이 먼저 토지등소유자에게 신탁등기의 말소등기와 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 한 뒤 다시 토지등소유자가 재건축조합 앞으로 청산을 원인으로 하는 소유권이전등기를 하는 절차를 밟을 필요는 없다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204 판결 참조).

 

나. 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다) 1과 소외인은 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다) 조합 설립에 관한 제1차 재건축결의에 동의하였고, 원고 조합은 관할 행정청으로부터 재건축조합 설립인가를 받았으며, 피고 2, 3은 소외인으로부터 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 원고 조합이 재건축결의 동의서 양식을 새로이 작성하여 제2차 재건축결의를 하였으나 피고들은 제2차 재건축결의에 동의하지 아니하였다.

 

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고 1과 소외인은 제1차 재건축결의에 동의하고 원고 조합이 조합설립인가를 받음으로써 조합원의 지위를 취득하였고, 피고 2, 3은 소외인으로부터 조합원 지위를 승계하였으므로, 그 후 피고들이 제2차 재건축결의에 동의하지 않았다는 사정만으로는 조합원의 지위를 상실하지 아니한다. 다만 원심이 인정한 바와 같이 피고 1은 2008. 6. 29. 원고 조합에서 제명되었고, 피고 2, 3은 원고 조합을 상대로 비조합원지위 확인의 소를 제기하여 승소확정판결을 받았으므로, 이때 비로소 피고들은 원고 조합의 조합원 지위를 상실하고, 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산 대상자에 해당하게 된다.

 

또한 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고 조합이 피고들을 상대로 제기한 소유권이전등기청구소송의 조정조서 또는 확정판결에 따라 이 사건 각 아파트에 관하여 원고 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었으므로, 피고들이 조합원 지위를 상실하여 신탁관계가 종료함으로써 위 아파트의 소유권은 원고 조합에 확정적으로 귀속되고, 원고 조합은 피고들에게 도시정비법 제47조에 따라 청산금을 지급할 의무만 부담하게 된다.

 

다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고 조합이 이미 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 뒤에도 피고들을 상대로 매도청구권을 행사하여야 한다는 전제 아래, 이러한 경우 매도청구권을 행사하기 위해서는 최고절차를 거칠 필요가 없고, 원고 조합이 피고 1에 대한 조정조서에 근거하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 것을 매도청구권을 행사한 것에 준하여 볼 수 있으며, 피고 2, 3은 결과적으로 조합에서 제명된 것과 유사하게 되어 도시정비법 제39조 또는 제47조를 유추적용할 수 있으므로, 원고 조합은 피고들에게 매매대금 또는 청산금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

 

원심의 판단을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고 조합이 매도청구권을 행사하여야 한다고 전제한 것은 잘못이나, 이 사건 각 아파트가 원고 조합에 귀속되었고, 원고 조합이 피고들에게 도시정비법 제47조에 따른 청산금을 지급할 의무가 있다고 판단한 결론은 정당하므로, 결과적으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

 

 

 

 

2. 반소에 대한 상고이유에 관한 판단

 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 각 아파트에 관한 원고 조합 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 피고들은 원고로부터 그 시가 상당액을 매매대금 또는 청산금 명목으로 받을 수 있을 뿐 신탁계약의 해제 또는 해지를 주장하면서 그 소유 명의의 회복을 구할 수는 없다고 판단하였다.

 

앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 이유설시에 부적절한 점은 있으나, 피고들의 주장을 배척한 결론은 정당하므로, 결과적으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

 

3. 결론

 

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

 

하지만 재건축 청산금 소송이 모두 좋은 결과만을 가져다 주는 것은 아닌데요. 계약철회 기간이 니나고 제기된 현금 청산 요구는 법에서도 인정을 하지 않고 있을 뿐더러 계약철회 기간에 아파트 대신 현금을 받을 의사를 확실히 하였는지도 중요하기 때문에 상황에 따른 변수가 작용하여 피해를 입을 수 있습니다. 현재는 부동산 제도가 개정이 되면서 긍정적인 측면이 많이 나타나고 있어 부동산 시장에 활발한 움직임을 보이고 있는데요. 현재에도 부동산과 관련한 소송으로 문제가 있으시거나 재건축 청산금과 관련하여 궁금한 사항이 있으신 분들은 재건축전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.

 

문장종합법률사무소 김병철 변호사 02-3477-0588