부동산매매 주의사항 그 두번째_부동산매매승소변호사

부동산매매 주의사항 그 두번째_부동산매매승소변호사

 

 

어렵게만 느끼던 부동산 매매. 이제 그 주의사항에 2번째 편을 맞이하게 되었습니다. 여러분이 부동산매매시에 오점을 남기지 않도록 최선을 다하겠습니다.

 

안녕하세요.

부동산매매승소변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

예정되었던 부동산매매 할 때 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

등기부등본에 '가압류' '가처분' '근저당권'이 있는지 확인하기

 

부동산매매 시 등기부등본에 가압류, 가처분이 있으면 절대 그 부동산을 구매해서는 안됩니다. 만약에 이 부동산을 구매할 경우 나중에 전 소유자의 채권자가 집을 경매신청 하더라고 이의를 제기 할 수가 없습니다. 결국엔 자신의 부동산으로 그 빚을 갚아 주어야 한다는 의미이기 때문에 절대로!! 등기부등본에 가압류, 가처분이 있다면 절대 구매하셔서는 안됩니다. 또한 은행 등이 설정한 근저당권이 있으면 그 담보책임도 구입자에게 넘어가니 이런 경우를 당하지 않으려면 절대 구입해서는 안됩니다.

 

단, 보통의 경우처럼 처음부터 서로 간에 은행 대출 채무와 근저당을 승계하기로 약속하며 부동산 가격에서 대출금부분을 공제한 가격에 집을 구입하는 조건이라면 아무런 문제가 없습니다. 하지만 현재에도 등기부등본을 잘 살펴보지 않거나 살펴보고도 사기꾼의 화술에 넘어가 그대로 거래하는 경우가 많기 때문에 부동산매매 시에는 꼭!! 한번 두번 세번 확인하세요!

 

 

 

 

전월세를 끼고 상가건물을 매수 하는 경우

 

임차인이 장사가 너무 안되어 중간에 다른 사람에게 상가를 전대하는 경우를 볼 수 있는데요. 이 때도 주의할 점이 있습니다. 만약 상가주인에게 허락을 받은 상태로 전대를 했다면 유효하지만 허락도 없이 무단으로 전대를 한다면 무효가 되기 때문에 전대를 받을 때는 전대인이 상가주인의 허락을 받아 전대하는 것인지 건물주에게 확인해 보는 것이 필요합니다. 건물주의 허락을 받지 않고 전대 받은 경우에는 월세를 전대인에게 지급했다고 하더라도 건물주가 월세를 요구하는 경우 건물주에게 이중지급 하여야 하는 문제점이 발생합니다.

 

임차인이 실제 영업을 하고 있나? 다른 사람에게 다시 전대하진 않았나?

 

상가를 매매 하려고 준비를 하신다면 더욱 꼼꼼히 살펴보셔야 해요. 기존 상가주인의 경우 상가를 팔 때 전대 사실을 자세히 설명해주지 않는 경우가 많은데요. 상가매매가격이 낮아질까 부동산중개인에게도 일부러 숨기기도 합니다. 만약에 이 건물에 임차인이 아닌 전차인이 살 고 있다면 이 사람을 설득해서 내보내든지 설득이 안된다면 명도도송을 하고 내보낼 수 밖에 없습니다. 하지만 현실은 전차인도 보증금을 받아야 나갈 수 있다고 고집을 부리기 때문에 실질적으로 설득자체가 힘든 경우가 허다합니다.

 

밀린 월세 확인하기

 

현재 입주하고 있는 임차인이 밀린 월세가 있다면?? 이 부분은 상가를 구입 후에 받아내야 하며 받아내지 못하면 돌려준 보증금에서 밀린 월세를 공제하는 방법으로 해결합니다. 하지만 밀린 월세가 너무 많은 경우에는 보증금에서 공제하다가 보증금이 하나도 남지 않은 경우가 생길 수 있기 때문에 부동산 매매 시에는 꼭 주의해야 합니다.

 

민법상 월세를 2개월 이상 지급하지 않을 시 임대인은 임대차계약 해지할 수 있고 상가임대차보호법상 월세 3개월 이상 지급하지 않을 시에는 임차인은 계약 연장을 주장할 수 없고 명도소송을 통해서 임차인을 내보내야 합니다.

 

 

 

 

골치 아픈 건물인지 확인하기

 

지금 이 건물이 월세를 밀리고 있는 임차인이 권리금을 요구하고 상가를 비워주지 않는 임차인의 건물인지 잘 확인해야 합니다. 권리금이라는 말은 여러가지 의미로 쓰이고 있는데요. 보통은 임차인이 건물에 투자한 비용. 즉, 인테리어 등을 투자한 시설비용을 말합니다. 이를 임차인이 건물에서 나갈 때 집주인이나 새 임차인에게 권리금을 요구하는 경우가 많은데 법적으로 인정되는 부분이 없기 때문에 권리금을 주장하여도 받아들여줄 필요가 없고 명도소송을 통해서 내보내는 것이 최선의 방법입니다.

 

부동산매매시 주의사항!! 이번엔 5가지를 알아보았는데요. 다음에는 토지에 대한 내용으로 마지막 7가지의 주의사항을 끝으로 부동산매매 할 때 주의사항을 마치겠습니다. 상가를 매매하려는 분들은 이번 편에서 확실하게 알고 가셨으리라 믿습니다.

 

부동산매매에 대해 더욱더 자세하게 알고 싶으시거나 상담 또는 도움이 필요하시다면 법무법인 마천루 부동산매매승소변호사 김병철변호사가 부동산매매에 대해 날개를 달아드리겠습니다. 감사합니다.