부동산 임대차 계약_부동산임대소송전문변호사

부동산 임대차 계약_부동산임대소송전문변호사

안녕하세요, 부동산임대소송전문변호사 김병철변호사입니다.

건물은 건축법에 따른 건축물의 한 종류를 말하는데, 건물은 그 규모가 다양하기 때문에 건물의 관리에 있어 관련법령의 적용대상 및 관리주체 약간씩 차이가 있습니다. 그 중 건물 임대차는 건물의 소유자와 임차인의 계약에 따라 성립되고 있는데요. 오늘은 부동산임대소송변호사로써 부동산 임대차 계약에 대해  알려드리도록 하겠습니다.

임대차의 의의

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 임대차 계약은 사적자치의 원칙에 따라서 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 있습니다.

상가건물 임대차보호법의 적용범위

상가건물 임대차보호법은 상가건물(업자등록 대상의 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대해서 적용됩니다. 하지만 다음의 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다.

* 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우

 1. 서울특별시: 3억

 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외): 2억 5천만원

 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 포함지역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억 8천만원

 4. 그 밖의 지역: 1억 5천만원

임대인의 의무

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는데, 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지가 가능합니다.

임대차 존속기간

민법에서는 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이 아닌 경우 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다고 이야기 하고 있습니다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축합니다. 이 기간은 갱신이 가능하나 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘을 수 없습니다.

상가건물임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고 있습니다. 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보고 있습니다.

증감청구권

임대물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖에 경제사정의 변동으로 인해서 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금이나 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.

임대차 계약해지

임대차기간의 약정이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고가 가능합니다. 상대방이 위 규정에 따른 통고를 받은 날부터 건물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다

 

임대차기간의 약정이 있는 경우에는 약정기간의 만료로 계약은 소멸하지만, 당사자 일방 또는 쌍방이 그 약정기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다

 

임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 각 당사자는 상대방에 대해서 계약해지로 인해서 생긴 손해의 배상을 청구할 수 없습니다.

 

건물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

건물의 임대차는 건물의 소유자와 임차인의 계약에 따라 성립되지만 임대차의 존속기간, 임차금의 지금, 계약 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정을 따르고 있습니다. 특히나 상가건물의 임대차인 경우, 상가건물임대차보호법이 적용되고 있습니다. 부동산 임대차 계약에 대해 더 궁금한 것이 있거나 부동산임대차 소송이나 분쟁으로 인해 상담이 필요하신 경우 부동산임대차전문변호사 김병철 변호사를 찾아주시면 사건을 해결해 드리겠습니다.