부동산매매변호사가 말하는 부동산매매계약 해제

부동산매매변호사가 말하는 매매계약 해제 상식

안녕하세요, 부동산매매변호사 김병철변호사입니다.

앞으로 사업자의 입주 지연 외에도 허위 분양광고나 중대한 하자 등으로 계약을 위반 했을 경우, 입주자의 계약해제권 행사가 쉬워진다고 합니다. 이전 표준약관은 매수인이 입주가 3개월을 초과해 지연 될 때만 계약을 해제할 수 있다고 규정해 정당한 사유로 입주자가 계약해지를 요구하더라도 사업자가 약관을 근거로 해제 요구를 거부하는 경우가 많아 민사소송까지 이어지는 등 다소 복잡한 분쟁절차를 걸야 했는데요. 

이제까지와 달리 공정거래위원회에서 입주자의 계약해제권 발생사유를 보완하는 내용의 아파트표준공급계약서를 개정해 한국주택협회 등 사업단체에 통보했기 때문에 계약해제권 행사가 다소 쉬워질 것으로 보여집니다. 그래서 오늘은 부동산매매변호사로사 간단하게 부동산매매계약 해제 상식에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

* 간단한 매매계약 해제 상식 (아파트 분양계약 포함)

1. 중도금을 지급하기 이전에 계약을 해제하는 방법

가. 매도인에게 매수인이 계약금을 지급한 경우 - 매수인이 자신이 지급한 계약금을 돌려받는 것을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 매도인이 계약을 해제하고자 할때는 기존에 받은 계약금의 2배를 매수인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 계약금은 일반적으로 계약해약을 위하여 유보된 돈(해약금)이라고 추정되고 이렇게 해제하는 것을 해약금 해제라고 합니다. 

나. 물론 당사자간 합의만 된다면 매수인이 지급한 계약금을 전액 또는 일부 반환하여주는 것도 가능합니다. 

2. 중도금을 지급한 이후에 계약을 해제하는 방법

가. 원칙적으로 매수인이 위와 같이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 2배를 지급하더라도 계약을 해제할 수 없습니다. 

나. 계약서에 해제할수 있는 사유를 미리 정한 경우 그 사유발생시는 해제가능합니다.

다. 민법이 정한 사유가 발생한 경우 해제가 가능합니다. 법이 정한 사유는 주로 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전 이행등)입니다. 

라. 나,다의 사유가 없다할 지라도 양자간의 의사일치만 된다면 사후 합의로서 해제는 가능합니다. 

마. 이렇게 해제되는 경우 해제의 원인을 제공한 귀책있는 자는 원상회복 및 상대방의 손해를 배상할 책임을 집니다.

표준약관이 계정될 경우 공유, 전용면적이 시공 후에 달라지거나 분양광고에서 보장하기로 했던 내용과 달리 그 내용이 보장되지 않아 계약의 목적이 달성할 수 없다고 판단 될 경우, 입주자는 약관을 근거로 하여 표준약관 계정 전보다 다소 쉽게 계약의 해제를 요구 할 수 있게 됩니다. 이 계정 내용으로 계약해제에 대한 발생사유를 구체적으로 명시하는 것이 가능해 아파트 분양 및 매매에 대한 계약해제를 둘러싼 분쟁이나 피해가 줄어 들 것으로 기대됩니다. 

오늘은 부동산매매변호사로서 간단하게 매매계약 해제 상식에 대해 알려드렸습니다. 부동산매매에 대해 더 궁금한 것이 있거나 소송이나 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 경우, 부동산매매변호사 김병철변호사를 찾아주세요. 머리를 아프게 만드는 사건들을 승소로 이끌겠습니다.