부동산소송전문_부동산매매와 그 효력

부동산소송전문_부동산매매와 그 효력

안녕하세요. 부동산소송전문변호사 김병철변호사입니다.

정부에서 내년 부동산매매시장이 서서히 살아날 것으로 전망했다고 합니다. 정부의 부동산대책효과와 더불어 전세가가 상승하면서 일부 수요가 매매시장으로 유입될 것이라고 보기 때문이라고 합니다. 그래서 오늘은 부동산매매와 부동산매매의 효력에 대해 알려드리려고 합니다. 먼저 부동산매매에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

부동산매매란 간단하게 말해 토지나 건물 등의 부동산을 목적물로 하는 매매입니다. 

매매는 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 유상, 쌍무, 불요식계약입니다. 매매는 낙성계약이므로 합의만 있으면 성립이 가능합니다.

재산권은 원칙적으로 전이성이 있기때문에 성질상 또는 법률상 양도할 수 없는 것을 제외하고는 모두 매매의 목적물이 될 수 있습니다. 

하지만 농지는 일정한 경우 매매의 목적물이 되지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

부동산매매 계약보증금이라고해서 부동산매매 계약을 체결 할 때 계약금액의 일부를 지급하는 경우가 있습니다. 물론 당사자간의 계약 내용에 따라 그 성질을 파악해야 하겠지만, 계약보증금의 성질에는 여러가지가 있을 수 있습니다. 

만약 당사자간의 특약이 없을경우 민법에서는 이를 해약금으로 보고 있습니다. 즉, 부동산매매의 당사자 한쪽이 계약 당시에 금전 기타의 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부할 경우, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 옮길 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여야 계약을 해제할 수 있습니다. 

이것은 예약의 해제를 신중히 함과 동시에 계약의 효력을 확보하는 작용을 하고 있습니다.

그렇다면 부동산매매 계약이 성립하였을 경우, 부동산매매의 효력은 어떻게 될까요? 

부동산매매시 그 효력은 매도인의 재산권 이전의 의무, 매수인의 대금지급의무, 매도인의 담보책임 이렇게 세가지로 나뉘는데요, 부동산소송전문변호사로서 부동산매매의 효력에 대해 알려드리도록하겠습니다. 

부동산매매가 성립하게 되면, 그 효력으로서 매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 이전할 의무를 부담하고, 매수인은 부동산매매대금을 매도인에게 지급할 의무를 지게됩니다. 부동산소송전문변호사로서 알려드리자면 이를 매도인의 재산권 이전의무라고 합니다.

매도인의 재산권 이전의무에 대해 알려드리자면, 매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 완전하게 이전하여야 할 의무가 있습니다. 예를 들어, 부동산 매매 시 매도인은 매수인이 그 소유권 이전등기를 하는 것에 협력해야하고, 이를 위해 매도인의 등기필증 등의 목적물에 관한 증서를 매수인에게 교부해야 합니다. 또, 목적물의 점유도 매수인에게 이전하여야 합니다. 

부동산매매의 경우, 매도인은 특약이 없는 한 토지임차인 또는 건물임차인을 퇴거시켜 명도할 의무가 있습니다. 

부동산매매의 목적인 재산권에 하자가 있거나, 부동산매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 매도인이 일정한 담보책임을 부담하는 경우가 있을 수 있습니다. 이를 매수인의 대금지급의 의무라고 합니다.

부동산소송전문변호사로서 매수인의 대금지급의무에 대해 알려드리자면, 매수인은 매도인의 재산권이전에 대한 반대급여로서 대금지급의무를 부담해야 합니다. 즉, 반대급여로서의 대금지급이 부동산매매의 특질이라고 할수 있는데요. 반대급여로서 금전 이외의 다른 물건이나 권리의 이전을 약정하는 것은 매매가 아니라 교환으로 보고 있습니다.

하지만 매수인이 일정한 경우에 대금지급을 거절할 수 있는 경우가 있는데요. 매매의 목적물에 대해 권리를 주장하는자가 있는 경우 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험한도 내에서 대금의 전부 혹은 일부지급을 거절 할 수 있습니다.

부동산소송전문변호사로서 부동산매매의 효력에 대해 조금 더 알려드리자면, 매수인은 그가 매수한 권리에 하자가 있을 때에는 매도인에 대하여 담보책임을 물릴 수 있습니다. 하지만 매도인에게 자력이 없을 경우, 사실상 책임을 질 수 없기 때문에 매수인은 구제될 수 없습니다. 

이러한 점을 고려하여 민법에서 매수인의 보호를 위하여 사전에 대금지급거절권을 인정하고 있습니다. 하지만 매도인이 상당한 담보를 제공했을 경우, 매수인은 대금지급을 거절할 수 없는데 이를 매도인의 담보책임이라고 합니다.

매도인의 담보책임은 매매계약으로 매도인은 매수인에게 매매의 목적인 재산권을 이전하여야 할 의무가 있습니다. 매매의 목적인 재산권에 하자가 있어 이로인해 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나, 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 것을 급여한 경우, 민법에서는 매도인에게 일정한 책임인 담보책임을 지우고 있습니다.

부동산소송전문변호사로서 부동산매매의 효력에 대해 알려드렸습니다. 매도인이의 담보책임에 관한 민법의 규정으로는 권리하자에 대한 담보책임과 물건의 하자에 대한 담보책임, 경매에 있어서 담보책임으로 이렇게 세가지로 나누어 볼 수 있습니다. 

담보책임으로서 매도인이 부담하여야 할 책임의 내용은 경우에 따라 다르겠지만 대체적으로 매수인에게 일정한 요건하에 계약해제권이나 대금감액청구권, 손해배상청구권을 인정하고 있습니다. 

하지만 매도인의 담보책임에 관한 민법의 규정은 거래 상대방인 매수인 보호로 하는 보충적인 규정이지 강행규정은 아니기 때문에 신의칙에 반하지 않는 한도 내에서 당사자간의 특약으로 매도인의 담보책임을 배제하거나 경감, 가중하는 것은 무방하다고 이야기 하고 있습니다. 

부동산매매에 대해 더 궁금한 점이 있으시거나, 부동산매매에 대한 소송진행에 대해 상담이 필요하신 경우 부동산소송전문변호사 김병철변호사를 찾아주시면 도움을 드릴 수 있도록 하겠습니다.