부동산경매전문변호사, 부동산 경매의 유형과 매각절차

부동산경매전문변호사, 부동산 경매의 유형과 매각절차

 

 

안녕하세요.
문장종합법률사무소 부동산경매전문변호사 김병철변호사입니다.

 

최근 주유소가 경매로 많이 나오고 있는데요. 2008년에 있던 글로벌 금융위기로 인한 경기침체가 지속되면서 현재까지도 주유소에 대한 경매가 끊임없이 늘어나고 있습니다. 하지만 이때가 기회다 생각하고 무작정 부동산 경매를 진행하면 피해를 볼 수 있기 때문에 부동산 경매의 유형과 매각절차에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

경매의 유형

 

부동산 경매와 동산 경매

 

경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)

 

경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있는데요. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

임의경매와 강제경매

 

경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 이는 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원(강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서)을 부여 받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

 

임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

 

매수신고인의 경매 물건 보호 조치

 

압류채권자 또는 최고가매수신고인은 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에 경매의 실효성을 확보하기 위해 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 사람에 대해 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다.

 

법원의 매각허가여부 결정

 

법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매가허가결정 또는 매각불허가결정을 하며, 매각불허가결정을 하면 매수인 또는 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되며, 법원은 직권으로 새 매각기일을 정해야 합니다.

 

 

매수인의 매각대금 지급 및 소유권 취득

 

매각허가결정이 선고되면 매수인은 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 하는데요. 이 때 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매 물건의 권리를 취득합니다.

 

부동산경매를 재테크를 하려는 분들이 늘어나고 있습니다. 그만큼 좋다고 생각하는 물건이 나오게 되면 경매를 진행할 텐데요. 하지만 제대로 준비하지 않고 진행을 하게 되면 사기를 당하거나 피해를 입을 수 있기 때문에 부동산경매에 대해 궁금한 점이 있으시거나 분쟁이나 소송으로 골머리를 앓고 계신다면 부동산전문변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 해결해드리겠습니다.