부동산경매 입찰 전 준비사항_부동산경매전문변호사

부동산경매 입찰 전 준비사항_부동산경매전문변호사

 

 

안녕하세요.
부동산경매전문변호사 문장종합법률사무소 김병철변호사입니다.

 

부동산경매의 경우 많은 분들이 재테크를 위해 아무런 준비 없이 쉽게 진행하면 될 수 있을 거라는 생각으로 뛰어들지만 부동산경매를 잘못하여 부동산의 권리로 인해 피해를 보거나 사기를 당하는 경우도 많기 때문에 부동산경매 입찰 전에 준비를 철저히 하여 피해가 없도록 해야 합니다.

 

 

 

경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 

입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 하는데요. 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 등을 통해 수집할 수 있습니다.

이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는

 

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시·장소

7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

8. 일괄매각결정(법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것)을 한 경우에는 그 취지

9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용

10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법 등의 내용의 입찰관련 정보를 얻을 수 있습니다.

 

공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있고 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사

 

관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

권리분석

 

- 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본을 발급받아 확인하고 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다.

 

 

종류	확인할 수 있는 사항
부동산등기기록	각 토지, 각 건물대지 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위
토지대장, 임야대장	토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부, 공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부, 대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등
건축물대장	건축물의 지번, 행정구역 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부

 

 

현장조사

 

부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

입찰참여 물건의 결정

 

선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

부동산경매로 아직도 해결 못한 문제가 있으시다면 부동산경매전문변호사 김병철변호사가 여러분의 상황에 맞는 법률적 분석을 통해 확실하게 해결해드리겠습니다. 감사합니다.