근저당권에 의한 임의경매로 유치권 경매절차 정지됐다면 낙찰자가 유치권 부담까지 인수

근저당권에 의한 임의경매로 유치권 경매절차 정지됐다면 낙찰자가 유치권 부담까지 인수

 

 

 

얼마 전 “유치권에 의한 경매절차가 근저당권에 의한 임의경매 개시로 정지됐다면 낙찰자는 유치권 부담까지 인수받은 것으로 봐야한다”는 대법원 판결이 있었다. M건설은 미지급 공사대금 35억 원을 받기 위해 아파트 점포에 대해 유치권을 행사하다가 2004년 11월 유치권에 의한 경매를 신청했다.

 

그런데 근저당권자인 A은행의 경매신청으로 경매절차가 정지됐다. 근저당권에 의한 경매절차가 완료된 후 2009년 7월 다시 진행된 임의경매절차에서 점포를 낙찰 받은 K씨 등은, M건설에 ‘유치권 행사 중인 점포를 넘겨 달라’며 소송을 냈고 1·2심에서 모두 패소했다.

 

 

 

 

유치권자는 미변제된 부분을 모두 변제받을 때까지 점포 유치할 권리 있어

이어 대법원 민사2부는 K씨 등이 M건설을 상대로 낸 건물 명도소송 상고심(2011다35593)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대해 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 돼 있다”고 설명했다.

 

또한 재판부는 “이 상태에서 경매절차가 진행돼 매각이 이뤄졌다면 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와 달리 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다”고 밝혔다.

 

즉 법원은 이 사건에서 유치권에 의한 경매절차가 근저당권에 의한 임의경매절차의 개시로 정지됐고, 낙찰자는 임의경매절차에서 점포를 낙찰 받아 유치권 부담까지 함께 인수받았다고 본 것이다. 따라서 유치권자인 M건설은 공사대금 중 미변제된 부분을 모두 변제받을 때까지 점포를 유치할 권리가 있다고 판단한 것이다. 

 

 

 

명도소송 제기할 때 반드시 ‘점유이전금지가처분’을 함께 신청해야

‘명도소송’은 ‘임차계약’을 원인으로 하는 명도소송과 ‘부동산경매’가 원인이 되는 명도소송이 있다. 임차계약이 원인인 명소소송의 경우, 소유자의 건물이나 토지에 임차계약 등의 이유로 제3자가 점유할 경우가 생기고 원인이 된 계약이 무효, 취소, 해제, 해지되면 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 명도 해야 한다. 하지만 점유자가 소유자에게 부동산을 명도하지 않고 있을 때 소유자는 법적으로 명도소송을 통해 명도판결을 받아내야 한다.

 

또한, 부동산경매를 원인으로 하는 명도소송은, 부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간, 즉 매각대금 납부 이후 6개월 이내의 기간이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우, 매수인이 부동산의 점유를 위해 넘겨달라고 하는 소송이다.

 

일반적으로 명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반 승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없다. 여기서 명도소송을 제기할 때 알아두어야 할 것은 반드시 ‘점유이전금지가처분’을 함께 신청해야 한다는 것이다.

 

명도소송 시 점유자가 소송 진행 중에 부동산 점유를 타인에게 이전하게 되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 잃게 되기 때문이다. 따라서 명도소송 중에는 현재 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 하여 권리를 사전에 확보하여야 한다.

 

 

 

 

명도소송 절차상 발생하는 다양한 문제에 대처하기 위해 전문변호사 도움 필요해

명도소송의 경우 절차상에 발생하는 다양한 문제에 대해 쉽게 대처하지 못한다면 소송의 결과가 만족스럽지 않게 되고 소송기간도 오래 걸려서 생각하지 못한 금전적, 시간적 손해가 발생될 수 있다.

 

따라서 명도소송 처음부터 전문변호사와의 상담을 통해 발생될 수 있는 문제들에 대처하고 시간낭비 없이 원하는 결과를 위한 준비에 임해야 할 것이다. 필자는 사법연수원 33회를 마치고 대한변호사협회 부동산 분야 전문등록 되어 있어 부동산전문변호사로서 법무법인 마천루에서 활발하게 활동 중에 있다.

 

또한, 서울남부지방법원 조정위원을 거쳐 대한변협 법조위원회 위원을 담당하고 있고, 여러 기업의 고문변호사로서 도움을 주고 있다. 아울러 KBS라디오 법률코너 진행, 신문과 잡지의 법률칼럼리스트로서 활동한바 있다. 이러한 다양한 경험과 풍부한 수임경력은 부동산 분쟁 및 소송의 어려운 상황에 처한 의뢰인들에게 실질적인 도움을 주는데 좋은 밑거름이 되고 있다.