부동산 경매에서 입찰 전 말소되거나 인수되는 권리의 확인절차_경매전문변호사

부동산 경매에서 입찰 전 말소되거나 인수되는 권리의 확인절차_경매전문변호사

 

 

얼마 전, ‘유치권에 의한 경매절차가 근저당권에 의한 임의경매 개시로 정지됐다면 낙찰자는 유치권 부담까지 인수받은 것으로 봐야한다’는 대법원 판결이 있었다. 미지급 공사대금 35억 원을 받기 위해 아파트 점포에 대해 유치권을 행사하던 M건설은 유치권에 의한 경매를 신청했으나 근저당권자인 A은행의 경매신청으로 경매절차가 정지됐다.

 

근저당권에 의한 경매절차가 완료된 후 다시 진행된 임의경매절차에서 점포를 낙찰 받은 K씨 등은 M건설에 유치권 행사 중인 점포를 넘겨달라며 소송을 냈으나 1심과 2심 모두에서 패소했다.

 

이에 대법원 민사2부는 K씨 등이 M건설을 상대로 낸 ‘건물명도소송’ 상고심(2011다35593)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대해 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 돼 있다”고 설명했다.

 

또한, 재판부는 “이런 상태에서 경매절차가 진행돼 매각이 이뤄졌다면 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 해 진행된 경우와 달리, 유치권은 소멸하지 않는다”고 덧붙였다.

 

 

 

 

유치권 경매절차가 근저당권에 의한 임의경매로 정지됐다면 낙찰자는 유치권 부담까지 인수

 

위 사례는 유치권에 의한 경매절차는 근저당권에 의한 임의경매절차가 개시됨으로써 정지됐고, 낙찰자는 임의경매절차에서 점포를 낙찰 받아 유치권 부담까지 함께 인수받았다고 보았다. 따라서 유치권자인 M건설은 공사대금 중 미변제된 부분을 모두 변제받을 때까지 점포를 유치할 권리가 있다고 판결한 것이다.

 

이처럼 부동산 경매에 있어서 입찰 전에 말소되거나 인수되는 권리의 확인절차는 중요하다. 전세권, 저당권 등의 권리가 설정되어 있는 경매 물건을 매수한 경우라면 그 권리가 말소되지 않을 경우 매수인의 부담이 가중될 수 있고 해당 물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 있기 때문이다.

 

하지만 관심 물건에 대한 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고 해서 경매 입찰을 포기할 필요는 없다. 경매 물건에 설정된 권리는 매수인에게 인수될 수도 있지만 그렇지 않을 수도 있다. 따라서 입찰하려는 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지 꼼꼼하게 알아보는 것이 필요하다.

 

 

 

 

말소, 인수되는 권리의 확인

 

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 살펴보아야 한다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법이다.

 

경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으나, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있다. 이러한 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다.

 

말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴본다. 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리이다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소된다.

 

이중 유치권은 다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건이나 유가증권을 점유할 권리이다. 그리고 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수된다.

 

 

 

 

복잡하게 얽힌 이해관계를 포함한 부동산 분쟁 및 소송, 전문가 도움 필요해

 

부동산 분쟁이나 소송은 이해관계가 단순하기보다 복잡하게 얽혀있는 경우가 더 많다. 그렇기 때문에 부동산 분야를 전문으로 다루는 변호인에게 상담을 받거나 도움을 받는 것이 유익하다.

 

필자는 사법연수원 33회를 마치고 대한변호사협회 부동산 분야 전문등록 되어 있어 부동산전문변호사로서 법무법인 마천루에서 활발하게 활동 중에 있다. 또한, 서울남부지방법원 조정위원, 대한변협 법조위원회 위원을 담당하고 있고, 여러 기업의 고문변호사로서 도움을 주고 있다.

 

아울러 KBS라디오 법률코너 진행, 신문과 잡지의 법률칼럼리스트로서 활동한 바 있다. 이러한 다양한 경험과 풍부한 수임경력으로 부동산 분쟁 및 소송에서 의뢰인들에게 실질적인 도움을 주기 위해 최선을 다하고 있다.