계약갱신요구권_부동산임대차전문변호사

계약갱신요구권_부동산임대차전문변호사

 

 

부동산에 관련한 제도들이 개정이 되고 있는데요. 아직도 부동산 관련 법안이 통과되지 않은 것들이 너무나도 많습니다. 취득세 영구인하와 같은 몇몇 개정안들이 통과는 되었지만 의견충돌로 인해 아직까지 개정된 법안들이 통과되지 않고 있는 것이 현실인데요. 그 중 전월세 상한제를 시행하여 재계약시 인상률을 5%로 제한을 하고 임차인에게 1회 계약갱신 요구권을 허용해서 최장 4년까지 거주를 보장하는 내용은 아직 의견충돌로 하지 못하고 있는데요. 전셋값이 폭등될 우려가 있기 때문에 개정된 법안을 쉽게 통과시키지 못하고 있는 것으로 보고 있습니다. 이 부분은 주택임대차보호법에 대한 개정안입니다. 제가 말씀드릴 부분은 상가임대차에 대한 계약갱신요구권으로 상가 임대인의 대부분이 상가임대차에 대한 권리나 법 등을 몰라 피해를 보고 있는데요. 그렇다면 계약갱신요권이 무엇인지 부동산임대차전문변호사와 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

계약갱신 요구의 의의

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하고 상가건물임대차계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.

 

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. (부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결)

 

 

 

 

계약갱신의 범위
 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는데요. 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 5년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있지만 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.

 

계약갱신의 예외

임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

계약갱신의 특례 
상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

하지만 경제활성화를 위해 지금 법안들을 긍정적으로 검토하고 있어 부동산시장에 얼마나 더 긍정적인 영향을 불어넣어줄지 관심이 집중되고 있는데요. 최근에도 부동산제도가 몇몇 바뀌면서 많은 분들이 궁금증이나 소송과 관련하여 법률문의를 주시는분들이 많습니다. 상가 임대인의 대부분이 관련 법을 잘 모르거나 자신이 가지고 있는 권리 등을 몰라 사기를 당하는 등의 피해를 받고 소송이나 분쟁으로 힘든 싸움을 하는 분들이 아직까지 많습니다. 이러한 문제들로 해결하지 못한 소송이 있으시다면 부동산임대차전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.