토지 임대차 계약 20년 민법 강행규정은 위헌 - 헌법재판소 판례

<최신판례: 토지 임대차계약이 20년을 넘지못한다는 민법규정은 위헌>

과거에는 남의 토지위에 자기 건물을 지어 임대차하는 경우에 토지임대차는 20년을 넘지 못한다(석조,석회조,연와조 등 제외) 는 민법 651조 1항 조문 때문에 

예를 들어 나대지 위에 판넬로 공장을 지어 사용하는 경우에 20년 이상은 토지 임대차가 불가능한 것으로 보았고(갱신 추가 10년은 가능), 대법원은 당사자의 특약으로 변경할 수 없는 이를 강행규정으로 보고 있었습니다. 

그러나, 2013. 12. 26. 헌법재판소 전원재판부는 26일 신촌역사㈜가 "민법상 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 것은 계약자유의 원칙에 위반된다"며 낸 헌법소원심판 사건에서 재판관 9명 중 6명의 의견으로 위헌 결정했습니다.

 

 

이번 결정에 따라 민법 651조 1항은 이날로부터 효력을 상실했습니다.

재판부는 결정문에서 "임대차계약을 통해 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능한데도, 임대인이나 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제하는 것은 임차물 관리소홀과 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 최소한의 수단으로 볼 수 없다"고 밝혔습니다.

또 "해당 조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못할 뿐만 아니라 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다"고 지적했습니다.

<해당 조문>

제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
[단순위헌, 2011헌바234, 2013.12.26. 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항은 헌법에 위반된다.]