저당부동산 소유권취소로 인한 담보책임

저당부동산 소유권취소와 담보책임

안녕하세요, 부동산매매변호사 김병철변호사 입니다. 

저당권이 설정된 부동산으로 인해 소유권을 취소가 된 경우, 매수인은 민법에 표기된 바와 같이 저당권 또는 전세권 행사로 인해 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃을 경우 매수인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그렇다면 그 담보책임은 어떻게 될까요?

오늘은 저당부동산 소유권취소가 되었을 경우, 매수인에게 담보책임이 있는지에 대해 판례를 통해 알려드리도록 하겠습니다. 

【판결요지】

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 민법 제576조 제1항의 규정에 의하여 매매계약을 해제할 수 있지만, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제576조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하므로, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수한 경우 매도인으로서는 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 이상 매수인이 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 되더라도 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하게 되는 것은 아니다.

 

【전 문】

【원고,피상고인】

【피고,상고인】

【원심판결】 부산고법 2002. 1. 17. 선고 2001나6466 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이유】

 

1. 원심의 판단

원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 1993. 12. 27. OOO(이하 'OOO'라고 한다)로부터 미화 284,723.94$(284,732.94$은 오기임)을 대출받으면서, 그 담보를 위하여 자신의 소유인 경남지역의 2,860㎡(약 865평)에 관하여 OOO에 채무자를 피고로 하는 원심 판시 이 사건 근저당권설정등기를 경료해 준 사실, 그 뒤 원고는 1996. 11. 9. 피고와 사이에, ① 원고가 위 초계리 183-2 대 2,860㎡ 중 660㎡(약 200평, 그 뒤 경남지역 대 660㎡로 분할되었다. 이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 평당 100만 원, 합계 2억 원에 매수하되, ② 그 대금 중 계약금 2,000만 원은 계약 당일에, 중도금 5,000만 원은 1996. 12. 20.에, 잔금 3,000만 원은 1997. 1. 20.에 각 지급하고, ③ 나머지 1억 원은 피고가 OOO로부터 대출받은 이 사건 미화 대출금 채무 중 1억 원 및 그 이자 부분을 원고가 그 대출조건에 따라 분담하여 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 원고는 피고에게 매매계약에 따라 계약 당일 2,000만 원, 1996. 12. 20. 5,000만 원, 1997. 1. 20. 3,000만 원을 각 지급하고, 이 사건 대출금 중 원고 부담분으로 1997. 3. 21. 7,484,973원, 1997. 6. 20. 7,495,513원을 각 지급하였으나, 경제사정의 악화로 자금사정이 어려워져 그 뒤에는 이를 제대로 지급하지 못하다가, 1998. 3. 16. 이 사건 부동산에 대한 경매를 막기 위하여 2,000만 원을 피고에게 지급한 사실, 그러나 원고는 IMF사태로 인한 환율상승으로 늘어난 원화 채무금 상승분의 공동부담을 거절하면서 피고에게 그 이후의 원고 부담분을 지급하지 않은 사실, 그런데 피고 역시 자금사정이 어려워 원고로부터 지급받은 금액에 피고의 부담분을 합하여 OOO에 1997. 3. 21. 14,969,947원, 1997. 6. 20. 14,997,026원, 1998. 3. 31. 40,005,436원만을 상환하는 데 그친 사실, 한편, 피고는 1997. 6. 19.경 원고의 요구에 따라 이 사건 부동산에 관하여 원고의 처인 정복희 명의로 소유권이전등기를 경료해 주었는 데, OOO는 이 사건 대출금이 제대로 상환되지 아니하고 계속 연체하자(1998. 11. 28. 당시 위 대출 잔대금은 209,100$로서 이자를 포함하여 그 당시 환율 1,213원으로 환산하면 310,161,000원 상당에 달하였다.), 1999. 2. 20. 이 사건 부동산 등에 관하여 임의경매를 신청한 사실, 이에 피고는 1999. 3. 31. 151,832,966원(위 대출금 잔액의 1/2 상당액)을 OOO에 변제하고, 이 사건 부동산을 제외한 나머지 부동산에 관하여는 경매를 취하토록 하였으나, 이 사건 부동산에 관하여는 원고가 자신의 부담 부분을 제대로 상환하지 아니하여 대출 잔대금 상환이 불가능하다며 OOO에 대하여 경매절차를 계속 진행시켜 줄 것을 요청하여, 이 사건 부동산에 관하여는 그대로 경매절차가 진행되어 1999. 12. 1. 노경희에게 1억 3,000만 원에 낙찰된 사실을 인정한 다음, 근저당권의 행사로 인하여 매수인인 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 되었으므로 원고의 해제 의사표시에 의하여 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 판단하고, 원고가 이 사건 대출 잔대금 채무 중 1/2을 인수하여 부담하기로 하였으나 이를 제대로 부담하지 아니하여 근저당권이 실행되었으므로 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 된 것은 전적으로 원고의 책임이라는 피고의 주장에 대하여는, 이 사건 매매계약서상의 매매대금이 2억 원으로 특정되어 있고, 매수인 부담 부분이 1억 원으로만 기재되어 있을 뿐 미화표시는 전혀 없는 점에 비추어 위 1억 원은 환율변동과 무관한 국내통화 1억 원을 의미한다고 봄이 상당하여 원고는 이 사건 대출 잔대금(미화) 중 1/2이 아니라 1억 원 및 그 이자 부분만을 부담하기로 하였으며, 피고 역시 자신의 부담 부분을 제대로 상환하지 아니하여 OOO가 이 사건 부동산에 관하여 임의 경매 신청을 하게 된 것이므로, 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 된 책임은 피고가 부담하여야 한다는 이유로 이를 배척하였다.

 

2. 대법원의 판단

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 민법 제576조 제1항의 규정에 의하여 매매계약을 해제할 수 있지만, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제576조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하므로, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수한 경우 매도인으로서는 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 이상 매수인이 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 되더라도 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하게 되는 것은 아니다 .

기록에 의하면, 이 사건 매매대금이 금 2억 원이고, 매매계약서상에 "매수인은 담보된 차관자금 1억 원을 부담키로 하고(안고) 자금의 조건에 따라 향후 상환한다."고 기재되어 있어, 원고가 인수한 대출금채무는 한화로 1억 원만을 의미하는 것으로 보이기도 하나, '차관자금' 1억 원을 부담키로 한데다가 미화로 표시된 대출금 채무여서 자금의 조건에는 채무의 변제시기 외에도 채무의 이율이나 지급될 통화의 환율이 포함되는 것이므로 1억 원 상당의 '차관자금(미화)'을 인수한 것으로 해석할 여지가 있는 점, 원고도 이 사건 대출금이 미화로 표시된 차관자금임은 알고 있었으므로 그 대출금의 이율과 환율에 관한 이야기가 있었을 것으로 보이는 점, 원고는 20회의 분할상환의무를 이행함에 있어서 자신이 주장하는 1억 원의 20분의 1인 500만 원과 이에 대한 이자를 지급한 것이 아니라 할부채무인 12,300$과 이에 대한 이자 합계의 1/2에 해당하는 금액을 상환하였음에 비추어 IMF사태로 인한 급격한 환율변동이 없었다면, 원고는 계속해서 자신에게 유리한 이 사건 미화표시 대출금채무 중 1/2을 부담하였을 것으로 볼 여지가 있는 점, 이 사건 매매대금 2억 원 중 원고가 1억 원을 뺀 나머지 1억 원의 완불일인 1997. 1. 20.경 이 사건 대출금 채무 잔액은 미화 246,000$로서, 당시의 환율에 따라 환산하면 그 1/2이 한화 1억 원과 거의 동일하며, 그 상태에서 원고는 이 사건 부동산을 인도받고 소유권이전등기도 경료받았을 뿐만 아니라, 근저당권의 실행으로 인하여 소유권을 상실할 위험을 무시한 채 3,000만 원을 투자하여 복토작업까지 함으로써 완전한 소유권자로서의 권한을 행사한 점, 1997. 12.경 IMF사태로 환율이 급등한 이후인 1998. 3.경 이 사건 대출금채무를 상환하면서도 원고는 피고에게 별다른 이의를 제기하지 않고 피고의 주선으로 2천만 원을 대출받아 피고가 출연한 2천만 원과 합하여 1998. 3. 31. 그에 상응하는 미화채무를 상환한 점, 당시 원고는 대출금채무를 변제하여야 한다는 피고의 독촉에 대하여 돈이 없어 낼 수 없다는 주장을 하였을 뿐 그 부담액수에 대하여는 별다른 주장을 하지 않은 점, 한편, 피고는 이 사건 부동산등에 관한 경매가 진행되자 이 사건 분할 전 부동산을 분할매수한 제3취득자들에게 피해를 주지 않기 위해 매수인들 중 진기용 등으로부터 8,000만 원을 빌려 이 사건 대출금채무의 1/2 상당 금액을 변제하는 등 일관되게 이 사건 채무의 1/2을 부담한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고는 피고로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 나머지 잔금에 대하여 이 사건 대출금채무 중 1/2에 해당하는 부분을 인수하였다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 부동산의 매도인인 피고는 자신의 부담 부분을 모두 이행한 반면, 매수인인 원고가 자신의 부담 부분을 이행하지 않음으로써 이 사건 부동산의 소유권을 잃게 되었으므로, 이러한 경우에는 매도인인 피고는 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하게 되는 것이 아니라 할 것이다.

 

그럼에도 원심이 이와 달리 원고가 인수한 채무가 이 사건 대출 잔대금 중 1/2이 아니라 1억 원 및 그 이자 부분만이라고 보아 원고의 이 사건 매매계약의 해제가 적법하다고 판단한 것은 사실을 오인한 나머지 민법 제576조 소정의 담보책임에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱

대법원 2002. 9. 4. 선고 2002다11151 판결

매수인은 매매목적물은 저당부동산에 대한 일부를 인수했지만, 자신이 부담해야 하는 담보채무를 모두 이행했기 때문에 근저당권 실행으로 인해 소유권을 잃게 되더라도 그 담보책임을 부담하지 않아도 됩니다. 

오늘은 판례를 통해 부동산매매대금 반환에 대해 알려드렸습니다. 부동산매매 또는 매매대금반환에 대해 더 궁금하신것이 있거나 소송 진행으로 인한 상담이 필요하신 경우 부동산매매변호사 김병철변호사가 해결해 드리도록 하겠습니다.