임차보증금의 선순위와 대항력_대한민국은 전세 전쟁중

임차보증금의 선순위와 대항력_대한민국은 전세 전쟁중

안녕하세요, 부동산전문변호사 김병철 변호사입니다.

 

전화상담을 하다 보면 임차보증금반환에 관하여 물어보시는 분이 많습니다. 

대개 이런 상담은 소액사건으로 서비스차원에서 해드리고 있지만 간혹 전세보증금을 반환할 자력이 없는 임대인과의 분쟁은 정식의뢰까지 가는 경우도 있습니다.

 

 

 

재건축이 예상되는 오래된 빌라에 전세 1억에 입주하고 있는 세입자가 12월에 계약이 만료되어 나가고자 하는데, 집주인이 부동산중개사무실에 집을 내놓아도 전세 들어오겠다는 사람이 없다고 합니다. 그 집의 시세가 1억 6천 정도인데 6천만원의 근저당권이 이미 설정되어 있기 때문입니다. 

 

이렇게 되는 경우 새로 들어오는 세입자는 나중에 건물이 경매되게 되면 1순위인 7천만원의 근저당 이후에 배당 받게 되므로 본인의 전세금을 전액 반환 받지 못할 가능성이 큰데요. 시세보다 낮은 가격에 경매가 이루어지고 있기 때문입니다. 

그런데 현재 살고 있는 세입자를 보니 2008년부터 이 집에 전세살기 시작하였 때 전세보증금 8000만원에 계약하고 확정일자를 받았고, 그 이후 은행의 근저당 7000만원이 설정되었는데, 세입자는 2010년 계약 갱신할 때 전세보증금을 500만원 올려주었고, 2012년 계약 갱신할 때 1500만원을 더 올려주었습니다. 

이 집을 경매에 부치고 시세보다 저렴한 1억 2천에 낙찰되었다면 세입자는 은행보다 우선순위임을 주장하여 자신의 전세보증금 1억원을 선 순위로 배당 받을 수 있을까?

 

       * 정답!

                 - 은행보다 선순위인 1순위 전세보증금은 8000만원에 한정됩니다. 

                 - 은행 근저당 7000만원이 2순위가 됩니다.
                 - 증액된 전세보증금 2000만원이 3순위가 됩니다. 

따라서 위의 경우 1억 2천에 경매되었다면 위 세입자는 경매에서는 8천만원을 배당 받을 수 있을 뿐이고 나머지는 임대인에게 청구하여야 하는바, 임대인이 지급능력이 없는 경우 결국 전세보증금 1억 중 2천만원을 지급받지 못하는 결론에 이를 수 있습니다. 

따라서, 주의사항!!

임대인이 전세보증금을 올려달라고 요구할때 근저당권이 과다 설정되어 있는 경우라면 전세보증금 증액요구에 응하지 않고 다른 건물을 알아보시는 것이 좋습니다.

* 근저당이 과다설정된 경우

    - 근저당+전세보증금이 시세의 70%를 초과한 경우

    ※ 보통 경매가 시세의 70~80%가 이루어지고 있기 때문

아래는 대법원 판결입니다

1990.8.24 선고 90다카11377 건물명도 공1990.10.15.(882),2007

[판시사항]
01. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지]
01. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 겅우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인는 위 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다


[당사자] 

원고
피고
[원심]
원심판결서울민사지방법원 1990,3.27.선고 89나18978 판결
[주문]
원심판결을 파기한다.
사건을 서울고등법원에 환송한다.

[판결이유]
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25. 에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.
그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수없다고 할 수밖에 없다.
그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다
원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다
이 점을 지적하는 상고논지는 이유있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철