부동산전문변호사-이웃간 경계침범과 철거소송, 점유취득시효

[이웃간 경계침범과 철거소송, 점유취득시효]
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부동산 소송 중 빈번히 발생하는 사건이 이웃간 경계침범 소송이다. A가 건물을 신축하기 위하여 경계측량을 하는 과정에서 이웃의 B의 건물이 20년 이상 자신의 땅을 침범해서 지어져 있다는 것을 발견하고 건물을 철거해달라고 소송한다면 승소할 수 있을까?
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원칙적으로 땅의 소유권은 A에게 있으므로 A는 자신의 소유권에 기한 방해제거청구권의 일환으로 B에게 건물을 철거해달라고 주장할 수 있는 청구권은 발생한다. 
그러나, B의 입장에서는 20년 이상 자신의 땅인 것으로 생각하고(자주점유) 점유한 것이므로 민법상의 점유취득시효에 의하여 자신이 땅의 소유권을 이전받을 권리가 발생하였다고 주장하면서 오히려 반소로서 자신에게 소유권을 이전할 것을 청구할 수 있다. 
이러한 경우 A는 B가 자신의 땅이 아니라는 것을 알면서도 자신의 경계를 넘어 땅을 점유해왔다는 것(타주점유)을 입증해야 소송에서 승소할 수 있다. 
자주점유인지 타주점유인지를 어떤 기준으로 입증할 수 있을까? 정해진 것은 아니지만 판례는 일반적으로 자신의 땅의 면적의 20% 를 초과하여 점유하고 있는 경우에는 타주점유로 그 이하인 경우는 자주점유로 보고 있다. 즉 토지대장이나 등기부상 면적보다 과도하게 많은 면적을 점유하고 있는 경우에는 처음부터 자신의 땅이 아니라는 것을 알고 있었던 것으로 추정하고 있는 것이다.

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그러나 필자는 근본적으로 점유취득시효 라는 제도에 대하여 의문을 가진다. 점유취득시효는 개인의 재산권 중 핵심인 소유권, 그 중 가장 중요한 권능인 방해제거청구권, 사용수익권을 제한하는 것으로서 20년이라는 비교적 단기간의 세월이 경과하였다고 하여 실질적으로 소유권을 박탈하는 것과 같은 결과를 낳게 하는 것은 국민의 재산권을 보호하여야 하는 민법이 취할 태도가 아니라는 판단이다. 의도적으로 타인의 땅을 침범하여 농작물을 경작한 자들에게 소유권을 빼앗기는 경우도 비일비재하다. 
점유취득시효제도를 개정하자는 의견을 누차 피력하였지만 민법 학자들은 별 관심이 없는 듯하다. 
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이와 달리 B의 경계침범기간이 20년이 경과하기 전이라면, A는 B에게 주위적으로 철거청구를 하고, 예비적으로는 침범부분에 해당하는 월세를 달라는 부당이득반환청구를 하여 승소할 수 있다. 
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그렇다면, 20년이 경과한 경우에는 A가 B에게 소유권을 넘겨주는 것은 별론으로 하고, B가 점유한 기간만큼의 월세는 달라고 청구할 수 있는가? 민법상 부당이득반환청구의 시효가 10년이므로, 소송시점으로부터(정확히는 감정 후 청구취지변경시점으로부터), 소급하여 10년간의 부당이득금을 청구하는 것은 가능할 것이다. 
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글. 김병철 변호사(문장법률사무소)  방문상담. 02 3477 0588