명도소송_임대차계약

명도소송_임대차계약

임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어려워… 임대차보호법상 상가건물 임대차 기간 5년 지켜야

 

‘명도소송’은 임대차계약을 원인으로 하는 명도소송과 부동산경매를 원인으로 하는 명도소송이 있다. 임차계약이 원인인 명소소송의 경우, 소유자의 건물이나 토지에 임차계약 등의 이유로 제3자가 점유할 경우가 생기고 원인이 된 계약이 무효, 취소, 해제, 해지되면 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 명도 해야 한다.

 

하지만 점유자가 소유자에게 부동산을 명도하지 않고 있을 때 소유자는 법적으로 명도소송을 통해 명도판결을 받아내야 한다. 그런데 얼마 전 ‘음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다’는 법원 판결이 있었다.

임대인 H씨는 임차인 L씨가 임대차 기간을 2년으로 하여 음식점을 경영하면서 임대인의 동의 없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 ‘건물명도청구소송’을 냈다.

 

법원의 판결… 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보여

서울서부지법 민사11부는 임대인 H씨가 설렁탕집을 운영하는 임차인 L씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 원고 패소판결(2006가합3158)을 냈다. 재판부는 “임차인 L씨가 건물 배면의 공간 활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인인 원고가 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어렵다”고 설명했다.

 

또한, 재판부는 “이 사건 임대차계약은 L씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음을 이유로 한 H씨의 청구는 이유 없다”고 밝혔다.

 

재판부는 이어 “L씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기 휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나, 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”면서, “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 제한

이러한 법원의 판결은 ‘상가건물임대차보호법’상 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 해석한 것으로 볼 수 있다. 상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다.

 

또한, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 돼 있다. 이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지이다.

 

‘상가건물임대차보호법’에서는 다음과 같은 경우 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 즉, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우이다.

 

또한, 임대인이 다음과 같은 사유로 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우 갱신을 거절할 수 있다. ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’, ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’, ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’이다.

소송 초기부터 전문변호사와의 상담으로 발생될 수 있는 문제에 대처해야

이외에도 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에도 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있다. 이처럼 계약이 무효, 취소, 해제, 해지되면 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 명도 해야 하고, 점유자가 명도하지 않고 있을 때에는 소유자는 법적으로 명도소송을 제기할 수 있다.

 

명도소송의 경우 절차상 발생하는 복잡한 문제에 대해 쉽게 대처하지 못한다면 소송의 결과가 만족스럽지 않게 되고 소송기간도 오래 걸려서 금전적, 시간적 손해가 발생될 수 있다. 따라서 초기부터 전문변호사와의 상담을 통해 발생될 수 있는 문제들에 대처하고 시간낭비 없이 원하는 결과를 위한 준비에 임해야 한다.

 

대한변호사협회 부동산 분야에 전문등록이 되어 있는 필자는 부동산전문변호사로서 법무법인 마천루에서 활발하게 활동 중에 있다. 또한, 서울남부지방법원 조정위원을 거쳐 대한변협 법조위원회 위원을 담당하고 있고, 여러 기업의 고문변호사로서 도움을 주고 있다.

 

아울러 KBS라디오 법률코너 진행, 신문과 잡지의 법률칼럼리스트로서 활동한바 있다. 이러한 다양한 경험과 풍부한 수임경력은 어려운 상황에 처한 의뢰인들에게 실질적인 도움을 주는데 좋은 밑거름이 되고 있다.