명의신탁등기_부동산변호사

명의신탁등기_부동산변호사

안녕하세요, 부동산변호사 김병철변호사입니다.

명의신탁은 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람으로 해 놓는 것을 말합니다. 명의신탁은 부동산 소유권 등기를 다른사람의 이름으로 해 놓는 것에 대해 부동산 실명제 법은 차명 부동산을 불법으로 규정하고 있는데요. 법무부에서는 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 개정안을 마련하여 국회에 제출하여 통과되는데로 시행한다고 이야기 했습니다. 개정안이 시행되게 되면 부동산을 법인 명의로 명의신탁한 법인과 법인대표와 이름을 빌려준 제 3자까지 모두 처벌 받는다고 합니다. 그래서 오늘은 부동산변호사로서 부동산명의신탁등기에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다

* 등기명의신탁 : 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정

 - 3자 간의 등기명의신탁 : A소유 부동산을 B가 매수하면서 C의 명의를 빌려 등기하기로 하는 약정)

 - 2자 간의 등기명의신탁: A가 소유하던 부동산을 B의 명의로 가장해 매매·증여하여 명의를 신탁하는 약정

 - 계약명의신탁: 부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정

※명의신탁관계가 성립하기 위해 명의수탁자 앞으로 새로운 소유권 이전등기가 행해져야 하는 것은 아니기 때문에 부동산 소유자가 그 소유하는 부동산의 전부 또는 일부 지분에 관해 제3자(명의신탁자)를 위해 대외적으로만 보유하는 관계에 관한 약정(명의신탁약정)을 하는 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정하는 명의신탁관계가 성립할 수 있습니다(대법원 2010. 2. 11. 선고, 2008다16899 판결).

명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효가 되는데, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다. 무효인 명의신탁약정 및 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항할 수 없습니다.

누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되는데, 이를 위반한 경우 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과되고 있습니다. 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 하는데, 이를 위반한 경우에는 경과 기간에 따라 다음과 같이 이행강제금이 부과됩니다

과징금 부과일부터 1년이 지난 경우 : 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액

과징금 부과일부터 2년이 지난 경우 : 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액

부동산의 물권취득계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않으며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기해야 합니다. 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기한 자 및 그를 교사(敎唆)해 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과되고 있습니다.

산을 매수하면서 C의 명의로 하기로 명의신탁약정을 체결했습니다. 그런데 얼마 후 C가 사망하였고, C의 상속인인 D가 부동산에 대해 상속등기를 경료했습니다. 이런 상황에서 A가 D에게 부당이득반환을 원인으로 한 소유권 이전등기를 요구할 수 있나요?

A. 3자간 등기명의신탁의 경우 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의해 무효이므로 부동산의 소유권은 매도인인 B에게 복귀합니다. 이와 같이 명의신탁 부동산의 소유권이 B에게 복귀한 경우 명의신탁자인 A는 B에게 매매계약에 기한 소유권 이전등기청구권만을 보유하므로, 결국 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권 이전등기를 구할 수 없습니다. <대법원 2009. 4. 9. 2008다87723 판결>

Q. 종중 소유의 농지를 종중 대표자의 명의로 신탁해 놓았다가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 시행으로 종중 명의로 소유권 이전등기를 하게 되었습니다. 이 경우 농지취득자격증명을 제출해야 하나요?

A. 농지에 관해 명의신탁해지를 원인으로 한 종중 명의로의 소유권 이전등기를 신청함에 있어 해당 농지가 농지개혁법시행 당시 그 종중의 위토임을 증명하는 위토확인증을 제출하는 경우에는 농지취득자격증명을 제출할 필요가 없습니다.< 1996. 3. 6. 제정, 「등기선례」 4-728>

Q. 명의신탁 해지약정서에도 검인을 받아야 하나요?

A.  명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 신청하는 경우 첨부할 등기원인을 증명하는 서면은 판결서여야 하는 것은 아니고 당사자 간의 명의신탁해지약정서도 가능하며, 명의신탁해지약정서를 작성한 경우에는 약정서에 검인을 받아 제출해야 합니다. <1994. 1. 22. 제정, 「등기선례」 4-88>

부동산실명제법에서는 차명 부동산을 불법으로 규정하고 있는데요. 명의신탁은 대부분신 탁자, 수탁자 간의 유대관계를 토대를 바탕으로 이루어지고 있어 수탁자가 관계기관에 신고하지 않는 이상 드러나지 않기 때문에 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 개정안 신설되더라도 그 효과는 제한적일 것으로 보여집니다. 

오늘은 부동산변호사로서 명의신탁등기에 대해 알려드렸습니다. 명의신탁등기에 대해 더 궁금한 것이 있거나, 명의신탁등기로 인한 소송, 분쟁 진행으로 상담이 필요하신 경우 부동산변호사 김병철변호사를 찾아주시면 사건을 시원하게 해결해 드리도록 하겠습니다.