개발신탁_부동산신탁변호사

개발신탁_부동산신탁변호사

 

 

 

 

 

 

 

1. '개발신탁'은 '토지신탁'이라고도 하는데 개발신탁은 다시 관리형개발신탁과 차입형개발신탁으로 나눌 수 있습니다. 차입형개발신탁은 신탁회사입장에서 신탁수수료를 많이 받기 때문에 선호도가 높지만, 신탁사가 주도하여 금융기관을 통하여 자금을 차입하고, 시공사를 선정하여 공사 발주를 하고 공사비를 지급하며 분양을 하게 되는 것이므로 신탁사 입장에서는 위험부담이 크고,
신탁사가 직접 자금을 조달하여 사업을 진행하기 때문에 국내에서 차입형개발신탁을 추진할 수 있는 능력이 되는 신탁회사는 몇 회사 되지 않습니다.

 

2. 개발신탁은 토지소유자가 신탁회사에 개발신탁 하게 되면, 토지 소유자가 아닌 신탁회사가 시행사가 되고 분양을 주도한 후 사업에서의 이익을 토지 소유자에게 배분하는 형태의 신탁입니다. '분양관리신탁'의 경우 자금관리만을 담당하는데 비하여 '개발신탁'은 모든 과정에서 신탁회사가 주도하게 되므로 전문성이 확보되고 전문가들이 주도하므로 수익성도 높아질 가능성이 큽니다. 토지신탁회사입장에서 보면 부담감이나 책임감은 분양관리신탁보다 크지만 수수료가 분양대금의 4~5%에 이르므로 다른 형태의 신탁보다 선호하는 경향이 있습니다.

 

3. 최근에는 부동산 경기침체로 시행사가 사업을 포기하거나 시공사가 부도가 나는 경우가 많은데 이런 분양사고 현장에 한국토지신탁 등의 신탁회사가 시행사 지위로 개입하여 현장을 다시 살려 분양사업을 성공시키는 사례도 늘고 있습니다. 이렇게 되면 분양계약자 입장에서는 소유권을 보장받고 집값이 하락하지 않아서 좋고 은행입장에서는 상황에 따라 대출이자는 다 못 받더라도 대출원금 손실을 줄일 수 있는 이점이 있습니다.

 

 

 

 

4. 분양관리신탁의 경우 분양가격은 시행사가 정합니다. 개발신탁의 경우에도 최초 사업계획서 상 분양대금은 시행사가 정하여 신탁회사에 제출하지만 부동산 경기가 침체되는 등 이유로 분양가격을 할인해야 하는 경우에는 신탁사가 판단을 주도하여 분양가격을 할인할 수 있습니다. (이때 시행사나 시공사 대주단의 동의를 받는 것이 일반적이긴 합니다.) 최근 분양관리신탁에서 시행사인 위탁자(토지소유주)가 대주단 등의 동의를 받지 않고 지나치게 낮은 가격으로 분양가를 할인해서 대주단들이 수분양들에게 소유권이전등기하는 것을 반대하는 사태가 발생하고 있기도 합니다. 개발신탁의 경우는 시행사가 신탁회사이므로 분양관리신탁에 비해 이러한 사태가 어느 정도는 방지된다고 할 것입니다.

 

5. 사업종료 후 정산 배당 우선순위는 보통 은행 등 대주단, 시공사 순이지만 이때도 수분양자들이 대주단에 우선하여 최우선순위가 됩니다.