등기를 이전 받지 못한 수분양자와 전세 계약한 세입자의 확정일자

등기를 이전 받지 못한 수분양자와 전세 계약한 세입자의 확정일자

 

 

 

 

 

 

 

준공검사를 마쳤지만 아직 소유권이전등기가 수분양자 명의로 이전 되지 않은 아파트가 있습니다. A는 잘 지어진 새 아파트가 마음에 들어서 부동산에 가서 전세계약을 하고 싶다고 말합니다. 중개업자는 아파트를 분양받은 수분양자인 B를 소개시키면서 이 사람과 계약하라 합니다. 그런데 당시 등기부등본을 보면 소유자가 아직 부동산신탁사 명의로 되 있습니다. 수분양자 B는 분양계약서를 보여주며 "어차피 내가 주인이 될 테니 관계없다. 아직 계약금과 중도금만 낸 상태지만 전세보증금을 받은 것으로 잔금을 치르면 소유권이전등기를 받게 된다"고 A를 설득하여 A는 그 말을 믿고 계약한 후 2억을 전세보증금으로 지급하고 동사무소에 가서 확정일자를 받았습니다.

 

1. 며칠 후 A는 B가 분양잔금을 갚지 못했다는 이야기를 들었습니다. 이때 세입자 B는 임차인 지위를 보장받을 수 있을까요?

 

B가 분양잔금을 미납하여 시행사와의 계약이 해지될 것이므로 수분양자인 B는 등기를 이전 받지 못하게 되고 따라서 A는 소유권자가 아닌 B와 계약을 한 것이 되어서 임차인 지위를 보장받지 못하고, 아파트에서 나와야 합니다.  전세보증금은 어떻게든 B로 부터 반환 받아야 하는데 B가 무자력인 경우는 난처한 입장이 되어버립니다.

 

 

 

 

2. B는 분양 잔금을 모두 갚았지만 빚이 많아 소유권이전 등기를 받은 후 아파트가 압류되어 경매에 부쳐졌습니다. 이때 소유권이전등기가 넘어오기 전 상태에서 확정일자를 받은 A는 우선 순위를 주장할 수 있을까요?
 
A가 우선순위를 주장할 수 있느냐?  확정일자를 받았다고 해서 확정일자 받은 시점부터 우선순위가 적용되는 것이 아닙니다. 아래 판례와 같이 대항력은 확정일자 시점이 아니라 B이름으로 "등기된 시점"에 비로소 발생하게 되므로, 등기 이후에 근저당설정 하거나 가압류한 다른 채권자들에 비하여는 우선순위를 주장할 수 있을 것입니다.

 

 <판례>

대법원 판례는 대법원 2001.1.30 선고 2000다 58026,58033판결에서 이 사건과 동일한 사건은 아니지만 " 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제 3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료 되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다.“
라고 하여 소유권 없는 자로부터 건물을 임차하고 그 이후 그 소유권 없었던 자가 소유권을 취득하는 경우 등기시로부터 임차인의 대항력을 인정하고 있습니다.