법정 지상권과 건물 철거소송

법정 지상권과 건물 철거소송

 

 

 

 

 

 

 

토지와 건물이 동일한 소유자의 것이었다가 어떤 사정으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우 토지 소유자는 건물소유자에게 건물철거를 청구할 수 있을까요?

 

이런 경우 건물 소유자는 토지를 사용할 수 있는 관습법상 법정 지상권을 갖습니다.

 

보통은 건물과 토지가 함께 거래되지만 가끔 분리되어 토지만 타인에게 경매로 넘어가는 경우에 발생하는 경우가 있습니다. 이때 건물은 등기가 아직 안된 미등기건물이라 하더라도 관습법상 법정지상권이 발생하기 때문에 건물이 곧바로 철거되지는 않습니다.

 

관습법상 법정지상권(토지를 사용할 수 있는 권리)은 석회조 건물의 경우는 30년 동안, 그 외 건물은 15년 동안 지속됩니다.

 

그럼 30년이 지난 후에는 건물을 철거하여야 할까요?

 

아닙니다. 판례는 관습상의 법정지상권은 견고한 건물을 철거하는 것이 사회경제적 관념에 합당하지 않다는 이유로 판례상 인정되는 것이고 관습상의 법정지상권도 민법의 규정이 유추 적용되는 것이어서 건물이 존재하는 경우 기존 지상권자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 보고 있습니다(민법 283조 유추 적용함).

 

그렇다면 토지 소유자는 토지를 구입하고도 아무런 이익을 얻지 못할까요?

 

아닙니다. 건물소유자에게 "지료청구소송"을 하여 매월 일정한 토지 임대료 감정가만큼의 금액을 지료로 받을 수 있습니다.

 

소송에서 승소했지만 건물주가 지료를 지급하지 않는 경우는요?

지료를 고의로 2년 이상 납부하지 않는 경우는 토지주가 건물주에 대하여 건물 철거를 요구할 수 있고 소송하여 승소한후 강제철거가 가능합니다. 만약 소송 확정 후 2년 동안 지료를 납부하지 않았다면 고의로 2년 이상 납부하지 않은 것으로 인정이 되어 건물은 철거될 것입니다.

 

 

 

 

이때 주의사항!!

지료 소송에서 패소한 건물주인이 지료를 주지 않기 위하여 건물을 자신이 아는 다른 사람에게 허위로 가장 매도할 수 있습니다.  이때는 다시 새로운 건물주를 상대로 또다시 소송해야 할 수 있으므로 지료소송을 할 때에 미리 가압류를 반드시 해두어야 합니다.  또한, 철거소송을 위하여는 건물에 대하여 처분금지가처분을 해두어야 합니다.

"건물철거소송"만 할 것이 아니라 현재 건물에 세 들어 살거나 영업하고 있는 세입자들에 대하여 "퇴거 청구 소송"을 함께 하여야 하며 이와 더불어 점유이전금지가처분을 세대별로 미리 해두어야 나중에 승소 후 강제집행할 때 문제가 없습니다.

 

세입자들이 많은 경우 퇴거소송을 할 때에는 피고가 많고 피고의 성명을 알 수 없어 피고특정 등 소송 수행에 어려움이 따르는 경우가 많습니다. 

 

그래서 함부로 투자목적으로 토지만 따로 경매 받는 것은 위험합니다.. 투자하려면 장기적으로 보고 소송을 2번 이상 제기할 생각을 하고 헐값에 사서 지료소송에서 승소하고 2년 후 철거 청구하는 전략을 써야 할 것입니다. 이것은 현금능력 있고 소송에 능한 사람들만이 견딜 수 있는 투자입니다.