분양계약 해지시 신탁사의 계약금과 중도금_부동산신탁변호사

분양계약 해지시 신탁사의 계약금과 중도금_부동산신탁변호사

 

 

 

 

 

 

분양 받았지만 공사 완공이 안 되는 아파트, 분양계약 해지 시 신탁사로부터 계약금과 중도금 돌려받을 수 있을까?

 

A는 신도시 아파트 분양계약을 했지만 3년이 지나도록 아파트 건설이 지지부진하고 미분양 된 세대가 많아서 계약을 해지하고 시행사에 대하여 계약금과 중도금 반환을 요구하였습니다. 시행사는 이미 자금관리를 부동산신탁사에 자금관리신탁으로 넘겼다고 하면서, 부동산 신탁사에게 돈을 맡겼기 때문에 자신들은 계약금과 중도금을 받은바 없으므로 계약해지에 따른 계약금이나 중도금 원상회복을 하여줄 수 없다고 합니다. 이에 A는 시행사에 대하여 소송하여 승소하였지만 시행사는 자력이 없어 반환하지 못하고 있으며, 자금을 관리하고 있는 신탁회사는 "분양계약서를 봐라. 분양계약서에는 신탁사는 매도인으로서의 책임이 없고, 계약해지 시 환급금에 대하여 아무런 책임이 없다"라고 적혀있지 않느냐?라고 하면서 지급을 거절하고 있습니다. 그러나 A는 사업비정산 시 수분양자에게 우선하여 정산하게 하는 건분법(건축물분양에 관한 법률)의 취지상 비록 계약이 해지되었다고 할지라도 정산금은 분양계약자였던 자신에게 우선하여 지급되어야 한다고 주장하고 있습니다. 이때 A는 자금관리를 하고 있는 신탁회사에 대하여 분양계약금과 보증금을 달라고 청구하여 승소할 수 있을까요?

 

아파트 분양을 받고도 미분양으로 시행사가 시공사에 건설비를 대지 못하는 경우가 비일비재한데 이때는 건물이 완공되지 않을 뿐 아니라, 중도금을 대출받은 사람은 이자를 계속 지불해야 하는데다가, 이를 이유로 분양계약 해지를 섣불리 했다가는 시행사의 무자력으로 인하여 계약금, 중도금도 받지 못하는 심각한 사태에 이르게 됩니다. 정말 건분법 규정이 유명 무실하게도 현재 하급심 판결들은 신탁회사에 대하여는 아무런 책임을 물을 수 없도록 하고 있습니다. 분양계약서상 신탁회사에 대한 면책규정이 명시되어 있기 때문인데, 대부분 이 조항을 설명 받지 못하지요. 그러나 약관설명의무를 위반했다고 주장하여도 신탁사에 대한 면책조항은 분양계약상 설명의무있는 중요한 내용이라고 보지 않아서 분양계약자의 주장이 인정되지 않는 경우가 대부분입니다. 시행사는 이미 돈이 없고 공매하여 정산할 때에도 신탁계약상 계약해지환급금에 대한 조항이 없다면 계약해지 한 사람은 정산순위에 끼지 못합니다.

 

다만 신탁계약(대리사무계상상) 해지 환급금을 신탁회사가 책임져야 한다는 조항이 있는 경우 분양된 아파트를 처분 정산할 때는  판례는 우선 수익자에 앞서 해제환급금을 지급해야 한다고 하고 있습니다.

 

 

 

 

 <고등법원 판결-  2008다19034 판례 원심>
대리사무계약은 근본적으로 리모델링 사업의 안정적인 수행과 분양계약자의 권리보호를 위하여 이루어지는 것이고(대리사무계약 제1조, 제2조 제1항), 소외 1 주식회사는 피고에게 분양계약의 관리 및 분양 또는 임대 수입금의 수납관리계좌의 입출금 등 자금 관리업무를 위임하였으며, 분양계약자에 대한 입출금 및 ‘해약’ 등을 전산관리하여야 함(대리사무계약 제3조 제1항 제2호, 제9조 제2항)에 비추어 분양수입금을 관리하는 피고는 수분양자와 계약이 해제되어 소외 1 주식회사의 요청이 있을 경우 계약해제로 인한 원상회복의 범위 내에서는 이를 반환하여야 하는 점, 따라서 이미 분양이 된 건물 부분을 매각할 경우에는 분양자는 수분양자와의 계약을 해제할 수밖에 없으므로, 이미 분양된 물건을 처분하여 담보신탁계약을 정산할 경우에는 수분양자에 대한 분양금 반환채무는 이 사건 신탁계약 제21조 제1항에서 신탁보수와 함께 1순위로 정산하여야 하는 ‘신탁계약 및 처분절차와 관련하여 발생된 비용’에 해당하거나 오히려 이보다도 앞선 순위로 정산되어야 할 채무로 봄이 상당한 점, 만약 위와 같이 해석하지 아니하게 되면 우선수익권 자로서는 수분양자가 이미 납부한 분양금으로 건축공사를 함으로써 신탁건물의 담보가치가 분양대금 만큼 증가되거나, 우선수익권자로서 대출금의 이자 등 채권을 일부 변제 받았음에도 또 다시 수분양자에게 분양금을 반환하지 아니한 채 수분양 된 물건을 매각한 대금에 관하여 우선권을 행사함으로써 수분양자의 희생 하에 이중의 만족을 얻게 되는 매우 불합리한 결과에 이르게 되는 점 등에 비추어 보면, 미분양건물을 처분하여 정산을 하는 경우와 달리 소외 1 주식회사가 분양한 건물을 처분하여 정산하는 경우 수탁자인 피고는 이 사건 신탁계약 제21조에 정한 처분대금의 정산 시 소외 1 주식회사의 요청이 있으면 소외 1 주식회사와 수분양자들 사이의 분양계약 해제로 인한 분양대금을 우선적으로 반환할 수 있다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건에서 소외 1 주식회사의 상계 요청을 받고 피고가 수분양자들로 구성된 □□분양채권자조합의 102호 매각대금으로 분양대금과 상계하거나 공탁을 한 행위는 원고의 우선수익권을 침해하는 것이 아니라 이 사건 신탁계약에 따른 적법한 행위라고 할 것이고 신탁계약 제21조에 위반하였다고 할 수 없다.

따라서 피고가 이 사건 신탁계약 제21조에서 정한 순서에 따른 정산의무를 위반하여 원고의 우선수익권을 침해하였음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 라고 판결하였습니다. (서울고등법원 2008.1.25, 선고, 2005나69542, 판결)