부동산매매 완료 후 소유권 흠결(하자, 흠)_부동산매매전문변호사

부동산매매 완료 후 소유권 흠결(하자, 흠)_부동산매매전문변호사

 

 

안녕하세요. 부동산매매전문변호사 김병철변호사입니다.

 

매매계약의 이행이 완료되고 매수인에게 소유권이 이전이 되어도 물건에 흠결이 있는 경우에는 매도인이 매수인에게 담보책임을 져야 하는데요. 하지만 이를 이행하지 않아 매수인과 매도인의 관계에서 분쟁이나 소송이 일어나는 경우도 끊임없이 일어나고 있습니다.

 

 

 

 

소유권에 흠결이 있는 경우

 

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다.

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

· 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다.

· 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

· 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다.

 

· 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

· 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

· 잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다.

 

· 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

· 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

 

· 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

 

 

 

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우

· 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

 

· 잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다.

 

· 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

- 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우

· 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.

 

부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우

· 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다.

 

· 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.

 

· 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우

· 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.

 

 

 

 

저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.

· 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다.

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다.

 

- 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다.

 

매매계약이 완료 되었어도 매도인은 매수인에게 이행해야 할 책임이 있습니다. 매매계약으로 인해 피해를 보시거나 이와 같은 문제로 해결을 하지 못한 분들이 계시다면 부동산매매전문변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 정확하게 판단하여 해결해드리겠습니다.