3억 이하의 상가임대차와 3억 초과 상가임대차의 차이점

3억 이하의 상가임대차와 3억 초과 상가임대차의 차이점

 

 

"보증금+월세*100 = 보증금 환산금액"
서울의 경우 위 보증금 환산금액이 3억이 넘는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다(수도권과밀억제권은 2억 5천, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시 1억8천, 그 밖은 1억 5천). 그렇다면 상가 임대차보호법이 적용되지 않는 임대차와 적용되는 임대차의 차이는 무엇일까요? 차이가 많지만 주로 문제가 되는 것 몇 개만 본다면..

 

 

 

 

첫째, 3억을 초과하는 임대차의 경우는 임대차 계약 갱신 시 차임이나 보증금을 올리는데 제한이 없습니다. 그러나 3억 이하의 임대차의 경우는 연 9% 를 초과하여 보증금, 차임을 올릴 수 없습니다.

 

둘째, 3억을 초과하는 임대차의 경우는 민법상의 임차권(전세권)등기를 안 한 경우라면, 상가임대차보호법 제3조의 대항력이 인정되지 않게 되므로 법 논리적으로는 상가주인이 바뀌어서 상가주인이 계약하지 않겠다고 나가라면 보증금만 받고 나가야 한다는 것이 됩니다(거액의 인테리어비용을 들인 임차인으로서는 억울한 노릇입니다. 그러나 실제로 새 주인이 이렇게 까지 하여 명도소송 하는 경우는 별로 보지는 못하였습니다). 저는 이 부분은 잘못된 입법이라고 생각되며, 상가임대차 보호법 제3조 대항력 조항은 3억 이하의 임대차에도 적용되어 최소한 새로운 건물주에게는 대항할 수 있도록 개정되어야 할 것으로 생각합니다. 그렇지 않으면 고급 커피숍을 하려고 5억의 인테리어를 했는데 건물주인이 그 인테리어를 욕심 내서 자기가 아는 제3자와 허위 건물매매계약을 해서 건물명의를 옮기고 임차인을 나가라고 하면 그 임차인은 인테리어비용도 못 받고 보증금만 돌려받고 쫓겨나야 한다는 말이 되고, 그 인테리어비용에 대하여는 전 임대인에게 손해배상을 청구할 수 밖에 없다는 결과가 되어 현재 상가임대차보호법에 의하면 그 3억 초과 임대차는 임차권등기를 안 한 경우에는 임차인에게 참으로 억울하게 규정되어 있습니다.

 

3억 이하의 임대차는 3조의 대항력이 인정되므로 상가주인이 바뀌어 나가라고 하여도 대항력이 인정되므로, 임차권등기(전세권등기)가 없어도 세무서에 사업자등록증만 등록하였다면 상가 임대인이 변동되는 것과 상관없이 계약기간 동안 계속 건물을 임차할 수 있습니다.

 

셋째, 3억 초과하는 임대차는 계약이 갱신된 이후에 장사가 잘 안되어서 나가려고 하면 새로운 세입자를 찾아놓고 나가든지 아니면 계약기간 동안 월세를 모두 지불하고 나가야 하는데, 3억 이하인 임대차는 계약갱신 이후에는 언제든지 그만 두고 싶을 때는 임대인에게 해지통보를 하고 나갈 수 있습니다.

 

 

 

 

넷째, 최초 계약 시로부터 5년 계약갱신권은 2013. 8. 13. 시행 개정법으로 인하여 3억 초과, 그 이하를 따질 것 없이 공통으로 인정되게 되었습니다. 그렇지만 여전히 3억을 초과하는 임대차는 대항력은 없으므로 건물주가 바뀌면 명도위험을 부담하고 있으므로 불완전한 지위에 있습니다. 현행법대로라면 임차권등기(전세권등기)를 반드시 해야만 안전하다는 결론입니다.

 

결국은 3억 초과하는 상가임대차의 경우는 등기를 하지 않으면 물권화가 안되어 일반 채권처럼 취급되어 대항력이 없게 되므로 경매를 할 때에도 우선변제권이 없어서 후순위 근저당권자에게도 순위주장을 할 수 없게 되어버리는 것입니다.

 

결국 향후 법을 개정하려는 입법자는 3억 초과 임차인을 보호하느냐, 일반채권자를 보호하느냐 둘 중 어느 하나를 선택하여야겠군요.