유익비상환청구와 부속물매수청구_부동산임대변호사

유익비상환청구와 부속물매수청구_부동산임대변호사

 

 

안녕하세요.
부동산임대변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

주택을 임대를 하면서 임차인은 임대인에게 청구할 수 있는 것들이 있는데요. 바로 유익비상환청구와 부속물매수청구입니다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에 임대차 종료 시 임대인에게 그 비용을 상환을 할 수 있는데요. 이는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 비용이어야 청구가 가능합니다. 또한 부속물매수청구의 경우 임대인에게 동의를 얻어 주택에 부속한 물건이 있는 경우 임대차 종료 시 임대인에게 그 물건에 대한 매수청구를 진행할 수 있습니다.

 

 

 

유익비상환청구

 

임차인의 유익비상환청구권

 

유익비상환청구권이란 임차인이 임대차관계로 임차주택을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말하는데요. 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

 

유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환 받으면 되기 때문에 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다.

 

유익비상환청구 시기 및 기간

 

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 필요비를 지출한 경우와는 달리 즉시 그 상환을 청구할 수는 없으며, 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있고 임차인이 유익비의 상환을 청구하면, 임대인은 이에 응하여야 하나, 과다한 유익비의 일시적인 상환의무로 곤경에 처할 수도 있기 때문에 법원은 임대인의 청구에 따라 상당기간 상환의 유예를 허여할 수 있습니다.

 

유익비의 상환청구는 임대인이 임차주택을 반환을 받은 날부터 6개월 내에 해야 하지만 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하면 됩니다.

 

유익비상환청구권의 포기

 

임차인의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비의 상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능하기 때문에 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차주택을 임대인에게 명도할 때에 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우에는 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다.

 

 

 

유익비상환청구의 효과

 

임차인은 임차주택에 대한 유익비의 상환을 받을 때까지 그 주택을 점유할 권리가 있기 때문에 임차인은 종전과 같이 임차주택을 점유하면서 사용·수익할 수 있지만 이때의 점유기간 동안의 차임상당액은 부당이득으로 임대인에게 반환해야 합니다.

 

부속물매수청구권

 

임차인의 부속물매수청구권

 

주택의 임차인이 임차주택의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그 주택에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

전차인의 부속물매수청구권

 

임차인이 임차주택을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있습니다.

 

부속물매수청구권의 행사

 

행사시기

 

부속물매수청구권의 행사시기에는 제한이 없습니다. 따라서 임대차가 종료하여 임차주택을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

상대방

 

임차인은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론, 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있습니다.

 

부속물매수청구권의 제한

 

임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.

 

 

부속물매수청구권의 효과

 

임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립되며, 이 경우 부속물의 매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다. 또한, 부속물매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다.

 

임차인과 임대인 사이에는 수많은 변수들로 인해 서로간의 갈등이 심해져 분쟁이나 소송까지 이어지는 경우가 많기 때문에 아직까지 해결되지 않은 부동산 문제가 있으시다면 부동산임대변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 정확하게 판단하여 해결해드리겠습니다.