임대차 계약의 궁금증_부동산임대차전문변호사

임대차 계약의 궁금증_부동산임대차전문변호사

 

 

안녕하세요.
법무법인 마천루 부동산임대차전문변호사 김병철 변호사입니다.

 

가끔 보면 임대차에 대해서만 궁금증에 대해 문의를 주는 분들이 있어서 임대차에 대한 의의와 적용범위부터 임대차 계약 갱신에서 해지까지 알아보도록 하려고 합니다. 건물 임대시 사기를 당하시는 분들이 점점 늘어나고 있는데요. 이를 예방하기 위해서는 계약시 처음부터 꼼꼼히 살펴보고 진행을 하셔야 합니다.

 

 

 

 

임대차의 의의 및 적용 범위

 

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.

 

임대차 계약은 사적자치의 원칙에 따라서 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

 

상가건물 임대차보호법의 적용범위

 

- 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대해서 적용됩니다.

 

- 단, 서울시의 경우 3억, 과밀억제권역은 2억 5천, 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주시의 경우 1억 8천, 그밖의 지역은 1억 5천의 경우의 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다.

 

임대인의 의무

 

- 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.

 

임대인의 보존행위

 

- 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다.

 

- 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

임대차의 존속기간

 

민법의 규정

 

- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이 아닌 경우 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못합니다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 경우에는 이를 20년으로 단축합니다.

 

- 위의 기간은 갱신할 수 있습니다. 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다.

 

상가건물 임대차보호법의 규정

 

- 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

- 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

일반적 갱신

 

- 임대차 계약의 쌍방(임대인과 임차인)은 당사자의 합의로 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다.

 

묵시의 갱신

 

- 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 당사자는 민법 제635조에 따라 해지의 통고를 할 수 있고 전임대차에 대해서 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해서 소멸합니다.

 

- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금은 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.

 

- 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

 

- 반면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

 

임대차 계약의 해지

 

기간의 약정이 없는 경우

 

- 임대차기간의 약정이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.

 

- 상대방이 위 규정에 따른 통고를 받은 날부터 건물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

기간의 약정이 있는 경우

 

- 임대차기간의 약정이 있는 경우에는 약정기간의 만료로 계약은 소멸하지만, 당사자 일방 또는 쌍방이 그 약정기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

임차인의 파산과 해지통고

 

- 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있고 각 당사자는 상대방에 대해서 계약해지로 인해서 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다.

 

차임연체와 해지

 

- 건물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

최근에 부동산 사기가 줄어들지 않고 있는데요. 부동산 문제로 소송이나 분쟁으로 골머리를 앓고 계시는 분들이 있다면 부동산전문 법무법인 마천루 부동산임대차전문변호사가 상황에 맞는 방법으로 여러분의 문제를 시원하게 해결해드리겠습니다.