[명의신탁한 부동산 반환받을 수 있는가?]

A가 1990년에 땅을 사면서 처조카 명의로 명의신탁해두었습니다. 그 이후 부동산 실명법이 제정되고 시행되었습니다. 원래는 A가 부동산 실명법 유예기간동안 처조카 명의의 땅을 자기 명의로 등기 이전하여야 하는데 이를 게을리 하고 방치하였는데, 2004년까지는 세무서에서 부과된 세금을 처조카가 A에게 요구하면, 땅에 대한 세금을 내오다가 왔습니다. 2004년 이후에는 처조카가 A에게 세금을 요구하여도 A가 아무런 답변없이 방치하자 답답해진 처조카는 2010년에 이르러 자신이 세금을 납부하고, 최근 땅값이 폭등하자 이제 자신의 땅인 것 처럼 타인에게 매도하려 하고 있습니다. A는 B에게 소유권이전을 청구할 수 있을까요? 근거는 무엇일까요?

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<부동산 실명법>
부동산 실명법은 원칙적으로 명의신탁을 무효로 하고 있으며, 위와 같은 계약명의신탁(처음부터 A의 이름이 대외적으로 드러나지 않는 명의신탁)도 무효로 하고 있습니다. 실명법은 유예기간을 두어 그 유예기간안에 실제 소유자의 명의로 소유권을 이전할 수 있는 기간을 정하였으며, 1996. 7.1. 이면 그 유예기간이 경과하는 것으로 하고 있습니다.

<부당이득반환>
부당이득 이란 법률이나 계약상 근거없이 타인의 손해로서 자신이 이익을 취하는 것으로 이는 민법상 부당이득반환청구권으로 그 반환을 청구할 수 있고, 시효는 부당이득이 있음을 안날부터 3년, 부당이득을 취한 날로부터 10년입니다.

<사례의 적용>

[고등법원 판결]
위와 같은 사례에서 원심 고등법원은 일단 위 부동산 실명법에 의하여 1996. 7. 1. 유예기간이 경과함으로서 소유권은 처조카에게 귀속되는 것으로 보았습니다. 그러나, 실명법 이전의 계약명의신탁에 대하여 명의신탁자인 A가 이를 해제하고 부당이득 반환으로서 소유권이전등기 청구(땅을 다시 자신에게 돌려달라고 하는 청구)를 할 수 는 있는 것인데, 그 부당이득청구권의 소멸시효 기간이 10년이므로, 이미 실명법의 유예기간인 1996. 7. 1. 로부터 10년이 지났기 때문에 시효가 경과되어 A는 땅을 되찾을 수 없는 것으로 판시하였습니다.

[대법원 판결 2012. 10. 25. 선고 2012다 45566 판결]
이렇게 되면 처조카는 자신의 돈을 전혀 들이지 않고 A의 부동산을 취득하게 되는 것이 되어 불합리합니다. 여기에 대하여 [대법원]은 부당이득청구권의 시효가 진행되었던 것은 맞지만, 2004년에 처조카가 적극적으로 토지에 대한 재산세, 종토세 증가분을 A에게 부담하라고 요구한 것은 자신이 A에게 소유권을 돌려줄 의무를 인정한 전제하에서 하였던 행동이므로 이것은 '채무의 승인(자신의 의무를 인정한 것)'으로 보아, 2004년에 시효가 중단되었다고 보아 A에게 땅의 소유권을 이전등기해주어야 하는 것으로 보았습니다.

[판례평석]
부동산 실명법 이전의 명의신탁에 대하여는 시효가 걸리지 않는 소유권에 기한 방해배제청구권으로 부동산명의를 회복하여야 한다고 봐야 할 것이지, 위 대법원판례처럼 부당이득의 시효논리로 가서는 안된다는 것이 학설 다수의 견해임. 그러나 학설로 갔을때는 부동산 실명법상의 유예기간의 의미가 의미가 없어지고 시간의 흐름에 따라 과거 신탁재산에 관하여 누가 매수자금을 부담했는지에 관한 증거가 소멸되는 등으로 많은 부동산들의 권리관계가 유동적이 될 우려가 있음.

[주의사항_부실법 이후의 반환문제]

부동산 실명법 이전의 계약명의신탁에 대하여는 부동산 그 자체로, 즉 땅으로 반환받는 것이 가능하지만(다만 누가 등기필증 가지고 있는지, 세금을 누가 부담하였는지 증거자료 필요함), 부동산 실명법 이후의 계약명의신탁에 대하여는 땅으로 반환받을 수 없으며, 부동산 매수대금으로 반환받을 수 밖에 없습니다.

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글쓴이  문장종합법률사무소 김병철 변호사​ 02-3477-0588