갑자기 이런 내용증명을 받는다면?

<갑자기 이런 내용증명을 받는 경우-사례1>

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요즘 전세금이 오르다보니 현금이 부족하여 전세자금대출을 받는 사람들도 증가하고 있습니다. 

집주인이 모르는 사이 세입자가 은행에서 전세대금 대출을 받게 되면 은행에서는 변호사 사무실을 통하여 집주인에게 '질권 설정 통지서'라는 것을 보내게 됩니다. 

집주인들은 법률사무소에서 이런 내용증명이 오면 긴장하게 됩니다만 그리 긴장하실 일은 아닙니다.

질권설정통지서의 내용은 전세계약이 종료되는 시점에서 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 전세보증금을 반환하여주어야하는데 그 전세보증금을 은행에서 질권설정했으니 그 돈을 은행에서 지정한 계좌에 우선적으로 넣어달라는 것입니다.

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이때 집주인(임대인)은 은행의 요구에 응하여야하는 것일까요?

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~ 채권에 질권을 설정하는 것을 채권질이라고 하는데 이 채권질권이 설정된 경우 질권설정자(여기서는 전세세입자)나 제3채무자(집주인)은 질권자(은행)의 권리를 해할수 없습니다. 따라서 은행과 상의없이 전세 세입자에게 바로 전세금을 반환하게 되는 경우 세입자가 이돈을 은행에게 대출상환하지 않고 소비하여버린다면 집주인과 은행 사이에 법적분쟁이 발생할수 있습니다.  

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~그런데 원래 법적으로 질권을 설정했다는 통지는 은행이 아니라 질권설정자인 전세세입자가 집주인에게 하여야합니다. 때문에 보통 은행에서는 대출해줄때 세입자로부터 통지할수 있는 권한을 위임받아서 집주인에게 통지하게 됩니다.

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~그런데 제가 실무에서 보게 되면 유명 은행인데도 세입자로부터 이런 위임을 받지 않은 상태에서 은행이름으로 집주인에게 통지를 보내는 경우를 보게 됩니다.

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~이렇게 되면 은행은 집주인에 대한 명확한 대항력이 없게 되므로 집주인이 여기에 동의나 승낙하지 않는한 집주인이 세입자에게 돈을 보내도 은행이 집주인에게 이의를 제기할수 없게 되는 사태가 발생할수 있습니다.

~따라서 은행에서는 반드시 세입자에게 대출을 할때 질권설정통지의 권한까지 대리할수 있도록 위임받아야하며 집주인 입장에게 누구에게 돈을 입금해야 할지 애매한 상황이라면 법원에 공탁하시는 편이 안전하다고 하겠습니다.

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-참고 민법 조문-

346조(권리질권의 설정방법) 권리질권의 설정은 법률에 다른 규정이 없으면 그 권리의 양도에 관한 방법에 의하여야 한다.
제347조(설정계약의 요물성) 채권을 질권의 목적으로 하는 경우에 채권증서가 있는 때에는 질권의 설정은 그 증서를 질권자에게 교부함으로써 그 효력이 생긴다.
제349조(지명채권에 대한 질권의 대항요건) ①지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 제450조의 규정에 의하여 제삼채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제삼채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제삼채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
②제451조의 규정은 전항의 경우에 준용한다

450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
②전항의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제451조(승낙, 통지의 효과) ①채무자가 이의를 보류하지 아니하고 전조의 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다. 그러나 채무자가 채무를 소멸하게 하기 위하여 양도인에게 급여한 것이 있으면 이를 회수할 수 있고 양도인에 대하여 부담한 채무가 있으면 그 성립되지 아니함을 주장할 수 있다.
②양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있다