고급 인테리어를 다 철거하라고??

<현 상가 임대차의 최대 쟁점 - 원상회복의무>

최근 들어 가장 많이 걸려오는 상담 전화는 임차인의 원상회복의무와 관련된 사안들.
상가건물을 임차하여 식당, 커피숍을 운영하는 경우 계약이 해지되는 경우, 자신이 설치한 인테리어를 모두 철거하고 나가야 하는데 이를 임차인의 원상회복 의무라고 합니다. 

여기서 질문

1. 원래 형광등 조명이었던 것을 LED 등으로 변경하여 놓거나, 일반 타일이었던 것을 뜯어내고 이태리제 고급 타일로 바꿔 놓은 경우는 오히려 가치를 증대시켰으므로 임차인이 돈을 더 받아야 할 것도 같은데 이런 경우에도 원래의 싸구려인 상태로 원상복구할 원상회복의무가 있을까요?

=> 원칙적으로는 이런 것도 모두 원상회복의무가 있습니다. 더 가치를 증대시켰다고 하여 원상회복의무가 면제되는 것은 아닙니다. 또한 자신의 특정한 목적을 위하여 설치한 인테리어는 유익비 반환이나 부속물매수청구 등의 대상이 되지 못하며 원상회복의 대상입니다. 

2. 자신이 설치한 인테리어가 아니라 전 임차인이 설치한 인테리어를 그대로 받아서 영업한 경우에 임대차계약이 해지될시에 전 임차인이 설치한 부분까지 현재 임차인이 자신의 비용으로 모두 원상복구 시켜야 할 의무가 있을까요?

(1) 원칙적으로는 전 임차인에게 원상회복의무가 있을뿐 현재 임차인에게는 원상회복의무가 없습니다. 임대인과의 계약서에 단순히 '원상회복의무가 있다'라고 기재된 경우에는 인수받은 상태의 원상을 의미하는 것으로 해석하여 전 임차인부분까지 책임지지는 않습니다. 

따라서 전 임차인으로부터 인수받은 이후에 새로이 설치한 부분에 관하여만 원상복구하면됩니다. 즉, 인수받은 상태대로만 돌려주면 됩니다. 

판례는 '대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결'에서 
어떤 사람이 ...본래 나이트클럽을 하던 자리를 월세로 얻어 자신도 내부 인테리어를 약간 손보고 영업하다가 기간이 만료되었는데 주인은 상가의 본래 상태대로 모든 내부인테리어를 뜯어내고 원상회복하여야 보증금을 반환해 준다고 하였고, 
임차인은 자신이 들어올 때 이미 나이트클럽으로 인테리어가 되어있었는데 다 뜯어 내지 않으면 돈을 돌려주지 않는다고 하니 억울하여 임차보증금반환을 청구한 사건에서 대법원은 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.” 라고 판시하였습니다. 

(2) 그러나, 임대인과 계약할 때 계약서에 '전 임차인의 원상회복의무를 승계'한다거나 '전 임차인의 임차이전 당시의 현황으로 원상회복할 의무를 부담'한다 라는 문구가 기재되어 있는 경우에는 현 임차인은 전 임차인의 의무까지 인수한것으로 해석되므로 이런 경우는 전 임차인이 인테리어 한 부분까지 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아야 할 것입니다.