계약금 다 포기하라고?

<계약금, 해약금, 위약금, 위약벌이란 무엇인가?>

최근 고가 아파트를 구입하겠다고 계약하고 부부간의 의견차이로 계약을 해제하면서 고액의 계약금을 지급하고 매도인으로부터 반환받지 못하는 사례들, 고가의 상가를 구입하겠다고 계약하고 동업자와의 의견차이로 계약을 해제하면서 매도인으로부터 계약금을 반환받지 못하는 사례들이 늘고 있다. 

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거래시 일반적으로 계약금을 총 거래가액의 10% 정도로 정하는 것이 통상의 관례이다. 이 계약금은 어떤 역할을 하는가?

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보통 부동산 매매계약을 할때 통상적인 서식의 문구에 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다"라고 기재되어 있다. 

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[해약금]

예를 들어 10억 짜리 아파트인 경우 1억을 계약금으로 정하였는데 매수인이 마음이 바뀌어 구입을 포기한다면 이미 지급한 계약금 1억을 포기하고 매매계약을 임의로 해제할 수 있는 것이다. 이 1억은 내가 마음대로 해제할 수 있는 권리를 얻는 대가이므로 '해약금'이라고 한다.

[위약금]

그런데, 이를 매도인 입장에서 보면 이 1억은 '위약금'이 된다. 상대방인 매수인이 계약을 위반한 것이므로 그에 대한 손해배상으로 청구하는 금액이 되는 것이다. 그런데 사실 손해라는 것은 그 금액을 입증하기가 어렵기 때문에 입증의 불편함을 해소하기 위하여 양자가 '손해배상액을 예정'하여 미리 금액을 정해놓는데 이것을 '위약금'이라고 한다. 즉, 위약금약정이 있는 경우에는 실손해를 입증할 필요가 없다. 그런데 이것이 위약금으로 인정받기 위하여는 부동산 매매계약의 경우 명시적으로 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다"라는 문구등이 기재되어 있어야 한다. 

그런데 위약금이 너무 과다하게 책정되어 있는 경우가 있다. 예를 들어 위 매매계약에서 10%를 넘어선 2억이나 5억이 위약금으로 책정이 되어 있는 경우, 또는 매매계약의 경위를 보아 실손해액을 수배 초과한 고액의 위약금이 책정되어 있어 경제적 약자에게 현저하게 불리하다고 판단되는 경우 에는 법원에서 위 위약금을 '감액'할 수 있다.   깍을 수 있다는 뜻이다.

[위약벌]

그런데 예를 들어 "매수인이 매도인에게 중도금을 지급한 이후에 매도인이 계약을 해제하려면 받은 계약금과 중도금을 반환하고 별도로 매매대금의 50%를 위약벌로 지급하기로 한다. 매수인이 계약을 해제하려면 계약금을 포기하고 매매대금의 50%를 위약벌로 지급한다"라는 문구가 있다고 하면 이는 손해배상과는 관계없이 약속을 어긴 벌칙금으로 고스란히 전액을 지급해야만 계약을 해제 할 수 있다는 의미이며 위약벌은 위약금과는 달리 감액이 되지 않는다. 깍을 수 없다는 뜻이다. (대법원 92다46905 등 )