여기서 돈까스 팔아도 돼요?

<상가 주인이 여러명인데 거기서 푸드코트를 하고 싶어요>

-공유지분의 과반수와 사용수익권의 문제-

내가 푸드코드에서 돈까스 장사를 하고 싶습니다. 그래서 상가에 가서 건물주인이 누구냐고 물었더니 상가 건물 주인이 여러명이라고 합니다. 등기부를 떼어보니 25명의 소유주가 각기 다른 지분으로 등기가 되어 있습니다. 

그런데, 건물 관리인에게 물어보니 55%의 지분을 가진 3명이 상가 관리단을 만들어서 건물관리를 하고 있으니, 그 건물관리단과 계약을 하면 된다고 합니다. 이러한 경우 나는 건물관리인의 말대로 위 3명과만 임대차 계약을 하면 아무런 문제가 없을까요? 

정답: 과반수 지분권자와의 임대차계약은 적법한 계약으로 건물 사용에 아무런 문제가 없다. 

- 원래 상가관리단 이라는 것은 동호수 별로 구분하여 등기가 되는 집합건물법상의 용어로서 사실 건물 하나가 동호수의 소유자로 분리가 안되고 전체를 묶어서 지분으로 등기가 된 이런 단일 건물에 적용되는 용어는 아닙니다. 

- 따라서 말이 상가관리단이지 사실은 지분권자가 너무 많기 때문에 편의상 공유지분이 55%로서 과반수가 넘는 3명에게 사용수익권한을 위임한 형태에 불과하다고 보아야 할 것입니다. 이러한 경우는 구분소유관계의 집합건물이 아니므로 집합건물법이 아니라 민법상의 공유관계의 법리가 적용됩니다. 

-민법은 이러한 경우에 어떻게 규정하고 있을까요?

임대차는 공유자 사이에 공유물을 사용, 수익할 구체적인 방법을 정하는 것에 해당됩니다. 즉, 공유물의 관리에 관한 사항입니다. 따라서 이것은 공유자의 전부가 아니라, "지분의 과반수"로써 결정을 하게 됩니다. 

이 때 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도, 공유물의 관리에 관한 사항을 55%의 지분권자들이 단독으로 결정할 수 있습니다. 그리고 과반수 지분의 공유자가 자기 또는 자기가 허락한 제3자로 하여금 그 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 그 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 인정됩니다. 따라서 소수지분의 공유자는 과반수 지분의 공유자가 사용, 수익을 허락한 점유자에게 대하여 그 점유자가 사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거, 명도 등을 구할 수 없습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 참조). 

따라서 나는 위 55%의 지분권자들과만 계약을 하더라도 적법한 임차인이 되는 것이며, 다른 45%의 지분권자들이 나에게 건물에서 나가라거나 지금까지 낸 월세를 자신들에게도 이중 지급하라는 청구를 할 수 없습니다. 

다만, 55%의 지분권자들이 월세를 독식하였다면, 45%의 지분권자들이 55%의 지분권자들을 상대로 부당이득반환을 청구하여 돌려받을수 있을 뿐입니다.​​