토지를 경매 받을 때 이것을 확인하라_경매전문변호사

토지를 경매 받을 때 이것을 확인하라_경매전문변호사

 

 

건물을 경매할 때! 이젠 어떤 것을 주의해야 하고 어떻게 경매를 받아야 하는지 어느정도 감은 잡히셨나요? 이번에 제가 말씀 드리려고 하는 것은 토지를 경매 받을 때 확인할 사항입니다. 음.. 토지는 건물과 달리 어떤 것들을 조심해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

안녕하세요.

경매전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

토지는 대상 토지 위에 건물의 유무를 먼저 살펴보는 것이 필요합니다. 그리고 그 건물에 법정지상권으로 철거할 수 있는지 없는지를 확인해야 하죠. 이런 법정지상권이 있는 토지는 포기해야 할까요? 경매전문변호사 김병철변호사와 알아보도록 하죠.

 

 

 

 

 

토지경매 그리고 법정지상권

 

요즘은 토지를 단순히 재테크 목적이 아닌 주말농장이나 자신이 원하는 무엇인가를 꾸미려는 목적으로도 거래가 되고 있습니다. 하지만 자신이 경매 받은 토지 위에 움막 같은 폐가가 있다면?? 폐가는 경매로 나오지 않고 토지만 나온 경우.. 이런 경우에는 어떻게 해야 할까요? 나중에 폐가를 철거하려면.. 또 그 주인과 마찰이 일어날 텐데 말이죠.. 아까 위에서 잠깐 언급했던 법정지상권 기억하시죠? 폐가의 주인이 토지 주인에게 주장할 수 있는 주장권이라고 간단하게 설명드릴 수 있겠네요. 이는 토지와 건물 소유주가 처음에는 같은 사람이었다가 매매나 경매 등 어떤 이유로든 소유자가 달라진 경우에 건물을 소유하고 있는 사람은 토지를 계속해서 사용할 수 있는 권리를 얘기합니다. 그렇기 때문에 폐가주인은 토지 소유자는 아니지만 토지를 사용할 수 있는 것. 아무리 토지 소유자라 하더라도 폐가는 철거 할 수 없습니다.

 

그렇다면 이런 곳의 토지는 경매를 받아서는 안 되는 걸까요?

 

아닙니다. 이런 토지일수록 가격이 저렴하게 나오기 때문에 싸게 경락 받은 후 철거 하거나 건물을 매수하게 되면 차액을 노릴 수 있기 때문에 잘 생각하셔야 합니다. 법정지상권은 있지만 폐가 소유주와 만나 협상이 된다면 더할 나위 없이 좋겠지만 건물 소유주가 거절 했다면 토지사용료를 매달 달라고 해야 합니다. 이렇게 되면 매달 폐가 소유주는 토지 주인에게 토지사용료를 내게 되는데요. 이런 경우 합의를 통해 폐가를 포기하는 편이 건물 소유주에겐 훨씬 낫기 때문에 시간이 어느정도 지나면 철거가 가능하다는 답이 나오게 됩니다.

 

 

 

 

대지 위에 폐가, 제일 먼저 무엇을 해야할까?

 

폐가의 경우 집주인을 찾는 것이 제일 먼저 입니다. 사용하지 않는 집이기 때문에 집주인과 연락이 되지 않을 확률이 높기 때문에 지방의 경우 동네에 오랜 기간 살고 계신 분들에게 수소문을 하거나 그 땅의 내력을 아는 분들이 있을 것 입니다. 또한 건물의 등기부에 주소가 기재되어 있는지 확인하며 없는 경우에는 마을사람들에게 정보를 얻어 연락을 취해야 합니다.

 

집주인을 찾았다면?

 

합의가 잘되어 폐가를 매입하는 것이 가장 좋은 방법이지만 상황이 안될 경우 매달 사용료를 내달라 하고 사용료를 내지 않는 경우에는 폐가를 강제 경매하든지 강제철거 신청을 하는 것이 좋습니다.

 

문제가 해결된 토지 어떻게 이용해야 할까?

 

자신이 직접 사용하려고 했다면 그대로 이용하면 됩니다. 하지만 투자 목적이 있다면 사업용 토지에 대해 중과세가 부과되기 때문에 주말농장용지 등으로 사용하여 중과세를 피하는 것이 현명합니다. 그리고 정기보유특별공제라고 오래가지고 있을수록 공제되는 양도차익이 늘어나 세금면에서 우대를 받을 수 있습니다.

 

결론적으로는 경매 받으려는 토지 위에 건물이 있거나 법정지상권이 있다 하더라도 토지를 경매 받는 것은 어렵지 않다라고 말씀드리고 싶네요.

 

토지 경매를 받으려고 하는데 위에 내용처럼 건물 소유주 때문에 골치가 아프시다구요? 경매전문변호사 김병철변호사가 상황에 맞는 적절한 대응 방법으로 여러분의 고민을 해결해드리겠습니다. 감사합니다.