경매 받을 때 유의할 점_경매소송전문변호사

경매 받을 때 유의할 점_경매소송전문변호사

 

 

순수하게 경매를 통해 집을 구하는 사람은 굉장히 드물지만 재테크를 위해 경매를 하는 분들이 많습니다. 경매가 재테크가 된지 오래됐지만 여전히 부동산투자 중에 적은 돈으로 잘만하면 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에 많은 사람들이 여전히 부동산 투자를 진행하고 있습니다. 하지만 경매가 마냥 좋지만은 않기 때문에 경매 받을 때 유의할 점들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

안녕하세요.

경매소송전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

땅을 경매 받을 때 상가나 아파트 등의 건물을 받을 경우에 조금 다른 면을 보이는데요. 일단은 아파트와 상가를 경매 받을 때 주의할 사항들을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

경매 받을 때 확정일자를 확인하라

 

상가나 아파트를 경매 받을 때 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각되시나요? 바로 근저당권설정일을 살펴보는 것인데요. 근저당권설정일보다 확정일자를 먼저 받은 세입자가 있는지 반드시 확인을 해야 합니다. 왜 이 사항을 확인해야 하냐고요? 이제 그 이유를 말씀 드리겠습니다.

 

근저당권설정일보다 확정일자를 먼저 받은 세입자가 있으면 건물이 경매가 된다고 하더라도 세입자는 임대차계약기간이 끝날 때까지 거주를 할 수 있기 때문에 경매를 받아도 어찌할 수 없습니다. 그리고 계약기간이 끝나 임차보증금을 반환해주기 전에는 내보낼 수가 없기 때문에 꼭 확정일자를 확인하여 경매를 받아야 합니다.

 

확정일자의 경우 초기에는 경매 받기 원하는 건물의 등기부등본을 일일이 떼어봐야 그 정보들을 알 수 있었지만 지금은 법원 경매사이트를 검색하여 물건현황조사표를 살펴보면 일반인들도 알아볼 수 있게 명시되어 있기 때문에 경매 받을 땐 가장먼저 확정일자를 확인해야 한다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

 

여기서 한번 더 생각해 볼 것은 무조건 세입자가 있으면 나쁠까? 라는 생각을 해보셔야 합니다. 음... 오히려 악성세입자로 인해서 경매에서 득을 볼 수 있다는 말을 하면 믿으시겠습니까? 관리비나 월세 등을 몇 달치 계속 밀린 상태고 건물은 비워주지 않아서 스트레스만 쌓일 것 같지만 오히려 이런 건물이 호재가 될 수 있는데요. 이는 초기 경매 받을시에 좀 더 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있는데 받은 후에 인도명령을 통해서 악성세입자를 내보내게 된다면 오히려 이득을 얻을 수 있다는 것을 한번쯤은 생각해보시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

경매 받을 때 유치권이 있는지 확인하라

 

유치권이라는 말 많이 들어보셨나요? 경매 받을 때 주의할 두번째 사항은 신고된 유치권이 있는지 없는지를 확인하는 것입니다. 유치권은 쉽게 말해 집주인이 공사하는 업체에게 공사대금을 주지 않는 경우에 건물을 공사하는 업체에서 점유하는 것을 유치권이라고 합니다.

 

유치권이 있는 건물에 공사대금이 비교적 적은 경우에는 업체와 합의해서 진행하여 유치권을 푸는 방법이 가장 좋지만 요구하는 금액이 합의하는 선을 넘어갔다면 경매를 받지 않는 것이 현명합니다. 요즘은 이 점을 악용하여 허위로 유치권을주장하는 사람들이 많아지고 있기 때문에 그 상대로 하여금 명도소송을 하여 내보내야 합니다.

 

이외에도 세입자가 아닌데 세입자처럼 행세를 한다거나 허위로 유치권이 있다고 신고 후에 경매 받은 사람들에게 돈을 뜯는 등 여러가지 방법으로 경매를 악용하는 사람들이 증가하고 있습니다. 이럴수록 경매를 받을 때 꼼꼼히 따져보고 확인하여 진행하는 것이 경매로 인한 피해를 줄일 수 있습니다.

 

경매가 주의사람 말을 듣거나 수박겉핥기 식으로 알아봤을 때는 경매는 별거 아니다 라는 생각을 하시겠지만 여전히 경매로 인한 사기로 피해를 보는 사람들이 증가하고 있습니다. 가장 임차인을 찾거나 재판부에 신고된 유치권은 사실인지 그에 따른 채무관계 등을 따져 보는 등의 방법으로 경매 배당절차의 투명성을 확보하는 것이 필요하다고 생각됩니다.

 

경매는 잘 알고 이용하면 득이 되지만 아닌 경우에는 큰 피해를 입을 수 있습니다. 여전히 경매로 인해 많은 문제들이 나타나고 있는데요. 경매소송전문변호사 김병철변호사가 여러분이 고민하고 계신 문제를 해결해드리겠습니다. 감사합니다.