경매할 때 가장 임차인을 조심하라_경매승소전문변호사

경매할 때 가장 임차인을 조심하라_경매승소전문변호사

 

 

순수하게 부동산 경매를 하는 사람들을 좀처럼 찾아보기가 어려운 요즘. 임차인을 가장하고 집주인과 한통속이 되어 어떻게든 채권자들에게 조금이라도 돈을 덜 주고 넘기려는 뻔뻔한 사람들이 있습니다.

 

안녕하세요.

경매승소전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

아마 가장 임차인이라는 말은 경매에 경험이 없는 사람들에게는 다소 생소한 단어로 들릴 수 있는데요. 가장 임차인을 구별하고 이득을 볼것이냐.. 구별을 못하고 꾀임에 빠져 피해를 입을 것인가..는 저와 함께 가장 임차인을 구별하여 경매에 도움을 받으셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

가장 임차인.. 누구냐 넌?

 

가장 임차인도 여러 유형이 있지만 이번에는 경매를 받는 입장에서 골치를 썩일 수 있는 한 유형을 알아보겠습니다. 집주인과 친분이 있는 가장 임차인이 건물에 현재 살고 있지도 않으면서 건물주소지로 주민등록만을 옮긴 후에 임대차계약서를 허위로 작성한 후, 경매개시가 되면 소액임차인임을 주장하여 선순위자보다 일정금액을 선순위로 받아가려는 가장임차인 유형이 있고, 실제로 거주하지 않았고 임대인에게 임차보증금을 지급한 사실이 없으면서도 임대차계약서상의 확정일자가 선순위임을 주장하여 건물을 인도하지 않고 버티면서 임차보증금반환을 요구하는 가장임차인의 유형이 있습니다.

 

처음경매를 하는 사람들은 얼떨떨하고 막막한 느낌을 받을텐데요. 이런 건물의 경우 사람들이 경매를 받아도 임차보증금을 가장임차인에게 돌려줘야 한다는 생각으로 매수를 꺼려합니다. 당연히 높은 가격이 형성이 되지 않고 낙찰가와 경쟁률도 상당히 낮아지게 됩니다. 하지만! 가장임차인이라는 확신이 들면 기회다 생각하고 낙찰을 받는 것도 이득이 됩니다. 인도명령이나 명도소송을 통해서 경매가 진행되는 집에서 내보내고 임차보증금도 주지 않고 낮은 가격으로 매입할 수 있는 기회가 됩니다.

 

그렇다면 가장 임차인을 어떻게 구별할까요?

 

 

 

 

너! 가장임차인이 확실해!

 

가장 기본적인 것은 말소리기준권리 근저당권자인 은행담당자에게 근저당설정 당시의 임대차 내역을 보여줄 수 있는지 문의하는 것입니다. 은행에서 대출 당시 전입자를 조사하게 되는데 이때 '무상거주자'가 있다면 '무상거주사실확인서'를 받아놓기 때문에 이 자가 나중에 임차인이라고 주장하면 가장임차인이 확실한 것입니다. 임대차계약서를 공인중개사 없이 임대인과 임차인이 직접 작성하였다면 거의 대부분 가장임차인입니다. 또한 임대차계약서의 계약날짜는 근저당권설정보다 선순위인데 확정일자가 없는 경우나 경매개시결정 직전에 임박해서 전입신고를 한 경우, 전입일과 임대차계약일은 오래전이지만 전세시세가 요즘 시세인 경우, 계약일은 10년 전인데 최근의 계약서양식에 기재한 경우도 가장임차인이라고 추정 가능합니다. 실제 건물을 방문해서 우편물 등을 확인해보고 세대를 직접 방문하여 보는 등 직접 실사하는 것도 필요합니다. 친인척도 아닌 주변 지인이나 선후배 관계의 경우 가려내기가 쉽지 않기 때문에 직접 방문하여 확인을 하거나 주변 동네사람들에게 하나하나 물어보며 확인하는 것이 필요합니다.

 

또한 그 경매를 받을 건물의 전화번호를 알고 있다면 수시로 전화하여 집주인이 받는지 임차인이 받는지 확인 하는 것도 좋습니다. 마지막으로 채권신고내역서와 경매물건의 현황조사표를 확인하는 방법인데요. 이를 통해 이상한 점들도 발견할 수 있는데 예를 들면 방이 4개의 건물이라고 하면 방 하나 하나마다 임차인들이 1명씩 들어가서 살고 있는 것처럼 우리가 알고 있는 상식과는 먼 모습을 보인다면 가장임차인일 가능성이 매우 높습니다. 그리고 비슷한 날짜에 주민등록전입이 되어 있거나 건물가격에 비해 임차보증금이 높은 경우 의심하고 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

괘씸한 가장 임차인 어떻게 내보낼까?

 

가장 임차인에게는 경매입찰방해죄, 강제집행면탈죄, 사기죄가 적용된다는 것을 알리고 집을 인도하지 않고 향후 가장임차인임이 밝혀지면 소송비용과 월임료를 부담해야 한다는 것을 고지하면서 명도를 요구합니다. 그리고 반응이 없는 경우 내용증명으로 '강제집행조치 예고통보' 등을 보내어 협상을 유도합니다. 또한 가장임차인이 실거주 하지 않고 전입신고만 된 사안에서 배당요구를 한 경우 매각 후 경매절차의 배당표에 따라 그 가장임차인에게 배당이 된 경우에는 다시 배당기일 배당표에 관한 이의신청을 하시고 1주인 내에 배당이의의 소를 제기하여 본안에서 시시비비를 가려야 합니다.

 

가장임차인이 배당을 받지 않고 선순위를 주장하여 건물에 계속 입주하면서 낙찰자에게 임차보증금의 반환을 요구하는 경우 명도소송을 통하여 해결하여야 합니다. 인도명령이라는 방법도 있지만 인도명령의 경우 경매시에 배당금을 받은 사람을 내보내는 방법이므로 가장 임차인을 내보내기 위해서는 시간이 걸리더라도 명도소송을 통해 내보내는 것이 좋습니다. 명도소송을 통해 승소하고 싶으시다면 가장 임차인에게 임대차계약서에 보증금을 지급했다는 증거자료를 제출하라고 석명요구를 해야 합니다. 또한 임대차계약시 작성할 때 입회했던 사람. 중개인을 증인으로 신청하여 추궁하게 되면 가장 임차인을 색출할 수 있습니다. 대부분의 가장 임차인들의 경우 증거자료를 제시할 만한 증거가 없기 때문에 좀더 차분하게 대처만 하면 피해를 더 큰 이득으로 전환시킬 수 있습니다.

 

경매를 통해 돈을 벌 수 있지만 쉽게 돈을 벌기란 굉장히 힘이 듭니다. 가장 임차인이나 그 외 악덕 세입자들 등 예측하지 못한 많은 상황들이 벌어질 수 있기 때문에 주변 상황에 휘둘리지 않고 냉철하게 판단해야 하고 처한 상황에 맞는 대처를 할 수 있도록 준비를 해야 합니다.

 

알면 알수록 어려워지는 경매! 경매를 했는데 문제가 있다고요? 해결방법이 없냐고요? 경매승소전문변호사 김병철변호사가 속으로만 끙끙 앓고 전전긍긍하고 있던 문제들을 속 시원하게 풀어드리겠습니다. 감사합니다.