부동산경매관련법률 알고 대처하기_부동산경매소송전문변호사

부동산경매관련법률 알고 대처하기_부동산경매소송전문변호사

 

 

요즘 많은 분들이 부동산 경매를 진행하는데 있어서 어디서 들은 얘기로 시작하거나 잘 모르는 상태에서 시작하여 피해를 보는 경우가 일어나고 있습니다. 예를 들면 전세보다는 부동산 경매가 훨씬 좋다는 식의 말로 유혹하여 결국에는 피해를 입게되는 경우가 많아지고 있습니다.

 

안녕하세요.

부동산경매소송전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사입니다.

 

이번에는 부동산경매에 대해 알아보려고 하는데요. 부동산 경매와 관련된 법률을 통해서 악용하는 사람도 많아지고 있기 때문에 부동산 경매 관련 법률에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 경매 관련 법률은 크게 경매 절차에 관한 법제와 매수인의 권리보호에 관한 법제로 나뉘게 되는데요. 먼저 부동산 경매 절차 관련 법제에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 절차 관련 법제

 

부동산 경매의 절차는 민사집행법이 주로 규정하고 있으나 부동산 등기법, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률, 형법에도 부동산 경매에 관련한 사항이 규정되어 있기 때문에 민사집행법을 비롯한 3가지 모두 알아보도록 하겠습니다.

 

민사집행법은 부동산 경매 절차에 관해 전반적인 사항을 규정하고 있는데요. 채권자의 경매 신청부터 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰참여, 법원의 최고가매수인 선정ㆍ매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당 실시 등 구체적으로 부동산 경매 절차에 대한 사항을 포함하고 있습니다.

 

그리고 부동산등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항을 정하고 있고 부동산등기절차에 관해 규정합니다. 입찰에 참여를 하려는 분들은 부동산등기기록을 통해서 설정된 정보를 확인해야 하는데요. 이는 임차권, 전세권, 저당권, 지상권, 소유권, 채권담보권, 권리질권을 확인할 수 있답니다.

 

다음으로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 공인중개사가 법원 경매 및 공매대상 부동산에 대해 권리분석과 취득을 알선하고 매수신청, 입찰신청을 대리하는 것을 허용하고있는데요. 대리하는 것은 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙에 따라서 부동산 경매에 대한 실무교육 이수가 되어야 하고 관한 지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사만이 입찰신청을 대리로 수행할 수 있습니다.

 

마지막으로 형법. 형법은 부동산 입찰, 매각기일 등의 진행을 방해하는 사람에 대한 처벌을 정하고 있는데요. 형법 제 315조로 경매, 입찰의 방해로 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해 한자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. 라고 명시되어 있습니다.

 

이제 부동산 경매 관련 법령에 매수인의 권리 보호 관련 법제에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

매수인의 권리 보호 관련 법제

 

민사집행법과 부동산등기법, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법으로 매수인의 권리를 보호하고 있습니다.

 

먼저 집사집행법은 부동산을 매수한 사람의 권리를 보호하기 위한 사항이 규정되어 있고 소유권 취득에 따른 부동산 소유권 이전등기의 촉탁 및 부동산의 인동명령과 매수인의 매각허가결정에 대한 즉시항고, 합의에 의한 매각조건의 변경, 매각대금 지급에 따른 권리의 취득 등을 포함하고 있습니다.

 

부동산등기법은 앞서 부동산 경매 절차 관련 법제에서 말했듯이 부동산 등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있습니다. 경매를 통해서 부동산 소유권을 취득했을 경우에 매수인이 따로 소유권이전등기를 할 필요 없이 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 하여 이뤄지게 됩니다.

 

부동산등기법은 앞서 부동산 경매 절차 관련 법제에서 말했듯이 부동산 등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있습니다. 경매를 통해서 부동산 소유권을 취득했을 경우에 매수인이 따로 소유권이전등기를 할 필요 없이 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 하여 이뤄지게 됩니다.

 

다음으로 주택임대차보호법으로 이 법으로 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우 기존 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있답니다. 민사진행법에 따라 경매가 실시되고 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되어 기존의 임차인은 점유자 신분으로 됩니다. 이 상황에서는 매수인이 점유자 신분으로 된 기존 임차인에 퇴거 요청을 할 수 있고 법원에 요청하여 주택 인도를 명할 수 있습니다.

단, 보증금이 모두 변제되지 않는 대항역 있는 임차권의 경우는 그렇지 않다는 것을 유의하시기 바랍니다.

 

마지막으로 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 이법의 적용을 받는 상가건물의 매각으로 인한 임차인 보호, 동시에 매수인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있습니다.

 

이처럼 부동산 경매는 생각만큼 쉬운것이 아니기 때문에 많은 분들이 부동산 경매를 통해 사기를 당하거나 다른 피해를 받는 경우가 많습니다. 부동산 경매에 관하여 궁금한 점이 있거나 이로인해 피해를 받고 있는 분들은 부동산경매소송전문변호사 법무법인 마천루 김병철변호사가 궁금증과 문제 모두 해결해 드리겠습니다. 감사합니다.