임차권 양도_임대상담변호사

임차권 양도_임대상담변호사

 

 

얼마전 국토교통부의 임대주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고 한다는 소식을 들으셨나요? 이는 민간 임대주택 공급시장을 활성화 하기 위한 방안으로 임차를 한 뒤에 임차권을 양도 하거나 전대하는 것이 허용이 되는 법안 개정 되는 것으로 많은 사람들이 관심을 가지고 보고 있습니다. 간단하게 살펴보면 임대의무기간을 늘리고 이 기간 중에 임대사업자만 임대주택을 매각을 허용하는 등 주거 안정을 위한 방안을 구성하는 것으로 보입니다. 그래서 임대상담변호사와 임차권 양도에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임차권의 양도는 임차인과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 민법은 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있죠.

 

하지만 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우엔 임대인은 자신의 동의 없이 임차권 양도가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

 

또한, 임차권 양수인은 임차권 양수 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는 것이죠.

 

임차권이 임대인의 동의 아래 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전이 되는데 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 됩니다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 되는 것입니다.

 

임차권의 양수인은 임차권의 양도인이 대항력을 갖춘 후 저당권을 설정하거나 소유권을 이전받은 등의 제3자에게 대항할 수 있고 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하기 때문에 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있죠.

 

임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없는데요. 양수인이 임차주택을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다.

 

그래서 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없기 때문에 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없는 것이고 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

 

 

 

임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있는데 그 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가지게 됩니다.

 

이번 개정으로 인해 제도개선도 추진이 되게 되는데요. 준공공임대주택 등록 요건과 조세특례제한법 개정을 통해 재산세, 소득세, 법인세 감면율을 확대하고 양도소득세 면제 등의 개정을 통해서 얼마나 민간 임대주택 공급시작에 활력을 불어넣어줄지 많은 사람들이 관심을 보고 지켜보고 있습니다. 이와 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나 임대차 관련하여 소송 등으로 법적인 자문이 필요하신 분들은 임대상담변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.