전세권설정등기, 부동산임대상담전문

전세권설정등기, 부동산임대상담전문

 

 

상가건물의 임차인들이 상가임대차보호법도 잘 몰라 피해를 받고 있지만 전세권설정등기를 하지 않아  피해를 받는 경우도 있기 때문에 임대를 하고 난 후에는 꼼꼼히 살펴보고 진행할 필요가 있습니다. 만약 건물이 경매로 넘어가게 되는 경우 전세권설정등기를 하지 않아 배당에 대한 1순위라는 주장을 하는데 문제가 생길 수 있기 때문에 잊지않고 진행하는 것이 추후에 만일에 대한 사태를 대비하기 위한 좋은 방법입니다. 그래서 오늘은 부동산임대상담전문 변호사와 전세권설정등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

전세권설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말하고 등기의무자는 전세권 설정자이며 등기권리자는 전세권자가 됩니다.

 

등기를 신청하려면 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출해야 하지만 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다.

 

그리고 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 제출이 가능합니다.

 

상가 건물 임차인이 세무서에서 사업자등록,확정일자만 받고 전세권설정등기를 하지 않은 경우가 있다. 이런 경우 건물주가 빚이 많아 건물이 경매가 되면, 임차인은 사업자등록이나 확정일자 받은 날이 근저당권설정 날짜보다 앞선다고 주장하여 1순위로 배당받을 것을 주장할 수 있을까?

 

정답: 임차인의 보증금과 월세를 환산한 금액이 상가임대차보호법이 보호하는 보증금의 범위(시행령상의 환산보증금 이내의 범위)라면 세무서에 사업자등록을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 제3자에 대하여 대항력이 생기므로, 그 이후에 근저당을 설정한 은행에 대하여 경매배당순위에서 1순위를 주장할 수 있습니다.

 

그러나, 보증금이 너무 크거나, 월세가 커서 위 환산보증금을 넘어서는 경우에는 사업자등록이나 확정일자만으로는 이후 근저당을 설정한 은행에 대하여 경매배당 1순위를 주장할 수 없고, 반드시 '전세권등기'를 하여야 합니다.

 

결론: 보증금이나 월세 금액이 큰 경우는 반드시 입주와 동시에 '전세권등기'를 하여야 한다는 것 잊지마세요~!!

 

 

 

 

상가임대차 보호법

 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13>

[전문개정 2009.1.30]

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30]

 

 

 

 

소중한 자신의 전세금을 지키기 위해서는 전세권설정등기 등의 안정장치를 확인하여 진행하는 것이 필요합니다. 하지만 많은 상가 임차인들이 이를 확인하지 못하고 피해를 보는 경우도 있지만 알고서도 피해를 받는 것이 부동산관련한 문제들이기 때문에 법률전문가 등을 통해 자세히 알아보고 진행하는 것이 필요합니다. 상가임대차보호법이 개정되어 임차인들을 보호할 수 있도록 하고 있지만 지금도 꾸준하게 일어나는 것이 상가임차인과 관련하 피해입니다. 이와같이 해결하지 못한 소송이나 분쟁 등의 문제가 있으시거나 법적인 자문이 필요하신 분들은 부동산임대상담전문 변호사가 해결해드리겠습니다.