부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

 

 

최근에 부동공공건설임대추택 임차인 보호를 위한 특별법에 의거하여 처음으로 적용된 사례로 민간임대사업 부도로 주거불안을 겪어왔던 한 아파트가 LH공사가 매입하고 재임대를 진행한 사례가 있었습니다. 최근에 임대차시장에 활발하게 나타나고 실수요자들의 움직임이 긍정적인 작용을 하고 있는데요. 더불어 사기 등의 피해로 골머리를 앓고 있는 경우도 있죠. 그래서 오늘은 임대차변호사와 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법은 공공건설임대주택으로서 임대주택법 제2조제7호의 부도 등이 2007년 4월 20일 이전에 발생한 임대주택에 한하여 적용되는데요.

 

임차인의 임대보증금 보전의 기준이 되는 임대차계약서는 부도 등이 발생한 날 전에 임대사업자와 임차인이 체결한 계약서에 한하지만 임차인이 부도 등이 발생한 후에 체결한 최초의 임대차계약서로서 확정일자 등 임대주택을 점유한 날을 증명하는 경우에는 이를 인정할 수 있습니다.

 

주택매입사업시행자가 민사집행법에 따른 경매 등의 방법으로 부도임대주택을 매입한 경우에는 공공주택 등으로 공급할 수 있는데 공공주택 등으로 공급하는 경우에는 부도임대주택의 임차인을 주택공급에 관한 규칙에 따라 입주자로 우선 선정합니다.

 

주택매입사업시행자는 부도임대주택을 공공주택 등으로 공급하여 임대주택법에 따라 분양전환하는 경우 임대의무기간의 기산일은 해당 부도임대주택의 당초 임대개시일로 하고 부도임대주택등의 임차인은 해당 공공주택 등에 계속 거주하기를 원하면 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건에 따라 3년 동안 임차할 수 있죠.

 

 

 

 

그리고 주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인은 3년 동안 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건으로 임차할 수 있습니다.

 

보전되는 임대보증금은 민사집행법 제246조의 규정을 준용하여 이를 압류하지 못한다는 것을 알아두세요.

 

주택매입사업시행자가 민사집행법에 따른 경매 등의 방법으로 부도임대주택을 취득한 경우 또는 중소기업기본법 에 따른 중소기업, 중소기업이 근로복지기본법에 따라 설립한 사내근로복지기금법인, 그 밖에 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행령으로 정하는 법인이 임차한 주택에 입주한 자가 주민등록을 마친 경우에는 임대보증금에서 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액, 임차인의 미납 임대료, 임차인의 공용부분에 대한 미납 사용료 및 관리비 및 그 밖에 국토교통부장관이 정하는 비용 등 을 공제한 금액을 산정하고 민사집행법 제84조에 따른 기간에 집행법원에 배당요구를 한 임차인에게 지급되게 됩니다.

 

주택법의 기금수탁자가 경매 등의 방법으로 주택법에 따른 국민주택기금의 융자금 및 그 이자를 회수한 부도임대주택의 경우에는 국민주택기금 융자금의 이자 회수금 산정되며, 부도임대주택을 취득한 주택매입사업시행자에게 지급하면 주택매입사업시행자는 이를 임차인의 임대보증금 보전금으로 사용되게 됩니다.

 

 

 

 

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 대해서 알아보았는데요. 이는 2007년 시행이 되고 2009년 매입대상 확대하는 개정안이 시행이 되었지만 2005년 이후에 추가 부도 등이 발생한 임대주택이 적용되지 않아 이와 같은 문제를 해결하기 위해 확대하는 필요성에 작년 2013년 2월에 부도공공특별법 수정에 동의를 하고 11월 23일에 개정안이 시행되고 이 파타느가 첫번째로 적용을 받게 되었습니다. 이와관련하여 궁금한 점이 있으시거나 해결하지 못한 문제 등으로 법적인 자문이 필요하신 분들은 임대차변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.