임대전문변호사, 임대인의 권리 및 의무

임대전문변호사, 임대인의 권리 및 의무

 

 

안녕하세요.
법무법인 마천루 임대전문변호사 김병철변호사입니다.

 

저번 주에는 임차인의 권리와 의무에 대해서 살펴보았는데요. 임대인 역시 임차인과 마찬가지로 임대인으로서의 권리 및 의무를 가지고 있습니다. 그렇다면 임대인이 가지고 있는 권리와 의무가 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대인의 권리

 

차임지급청구권

 

차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급하여도 무방하며, 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다.

 

차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다.

 

차임증액청구권

 

임대인은 임대차계약 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있고 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 증액할 수 없습니다. 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있습니다.

 

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물 임대차의 경우에는 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있으며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.

 

임대물반환청구권

 

임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있고 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환 받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.

 

임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

 

임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없지만 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.

 

 

임대인의 의무

 

상가건물을 사용·수익하게 할 의무

 

임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 지는데요. 이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.

 

그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.

 

임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담하게 되는데요. 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있고 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

 

방해제거의무

 

상가건물임대차계약체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다.

 

상가건물의 하자 등에 대한 담보책임

 

임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 하며, 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고, 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며, 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물임대차계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

임대차보증금의 반환의무

 

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

 

상가임대차계약시 임대인과 임차인의 갈등을 끊임없이 나타나고 있습니다. 상가임대로 인해 임대인과의 갈등, 임차인과의 갈등 등 소송이나 분쟁으로 해결하지 못한 문제가 있으시다면 임대전문변호사 김병철변호사가 여러분의 문제를 시원하게 해결해드리겠습니다.