상가건물 임대차 종료_부동산임대변호사

상가건물 임대차 종료_부동산임대변호사

 

 

안녕하세요.
법무법인 마천루 부동산임대변호사 김병철변호사입니다.

 

오늘은 상가건물 임대차 종료에 대해 알아보려고 하는데요. 임대차의 경우 기간이 만료되면 자연스럽게 종료가 되지만 특약이 있는 경우에는 임대차계약을 해지시켜 임대차를 종료시킬 수 있습니다.

 

 

 

 

임대차 종료 원인

 

임대차 기간의 만료

 

- 임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.

 

· 기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 만료되면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료합니다. (대법원 1969.1.28. 선고 68다1537 판결)

 

- 예외적 경우

 

· 당사자 일방 또는 쌍방이 계약기간 내에 해지할 권리를 보류한 때는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제636조)

 

당사자가 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다고 명시했다면 해지권 유보의 특약을 한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있더라도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제636조)

 

· 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대인 또는 파산관재인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제637조제1항)

 

이 경우 각 당사자는 계약해지로 인해 생긴 손해배상을 상대방에게 청구할 수 없습니다. (민법 제637조제2항)

 

임대차기간의 약정이 없는 경우

 

- 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (민법 제635조제1항)

 

 

 

임대차계약의 해지

 

임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

 

임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우

 

- 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(민법 제625조)

 

- 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(민법 제627조)

 

임대인이 해지할 수 있는 경우

 

- 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(민법 제629조제2항)

 

- 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우(민법 제640조)

 

- 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(민법 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

 

- 상가건물 임대차보호법에는 차임연체로 인한 계약해지 조항이 없고, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제1호에 계약갱신요구권을 규정하고 있을 뿐입니다. 단, 판례(대법원 2008.10.9. 선고, 2008다3022 판결)는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에 대하여 '연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것'이라고 하여 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제1호를 해지권의 근거규정으로 3기 연체를 해지조건으로 해석한 바 있습니다.

 

 

 

임대차 종료의 효과

 

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 

- 임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다. (민법 제550조)

 

- 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제551조)

 

· 단, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다. (민법 제637조)

 

임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환

 

- 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

 

· 따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환 받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결), 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

 

상가건물임대로 인한 소송은 끊임없이 일어나고 있습니다. 특히나 명도소송을 준비하거나 악덕 임차인으로 인해서 임차인의 물건을 잘못 건드려 오히려 역으로 소송을 당하는 경우도 많기 때문에 상가건물 임대로 인해 문제가 발생되어 해결하는데 어려움을 겪고 계시다면 법무법인 마천루 부동산임대변호사 김병철변호사가 확실하게 도와드리겠습니다. 감사합니다.