경매가격이 떨어지는 이유 - 허위유치권

경매가격이 떨어지는 이유 - 허위유치권

 

 

 

 

 

 

 

경매 낙찰 가격이 많이 떨어져 있습니다. 낙찰가가 떨어지는 이유는 요즘 부동산 경기가 좋지 않은 이유도 있지만, 부동산 컨설팅업자들이 허위유치권을 설정하여 여러차례 유찰로 낙찰가격을 낮추는 경우도 빈번합니다.

‘허위 유치권’에 대하여 알아보기로 하겠습니다.

건물 경매에 있어서 유치권이란 건물에 관하여 발생한 채권채무가 정산되지 않은 경우 채권자가 건물을 점유할 수 있는 권리를 뜻하는데, 경매대상건물에 유치권이 존재하는 경우는 경매낙찰을 받은 이후에도 인도명령을 하여 유치권자를 내보내는 것이 어렵고 인도명령보다는 비교적 긴 시일이 소요되는 명도소송을 통하여 내보내야 하기 때문에 투자자들이 경락받은 것을 꺼리는 경향이 있습니다.

유치권은 건축주 자신이 노후 건물 유지 보수를 위하여 필요불가결한 최소한의 비용으로 공사를 했을 경우, 건물을 신축하여 공사를 한 후 건축주가 공사비를 공사업자에게 지불하지 않았을 때 공사업자가 건물을 단 한차례라도 건축주에게 건물명도나 인도를 해주지 않고 점유를 계속 유지해올 경우 유치권이 성립됩니다. 그 외에 거의 인정되지는 않지만 임차인이 건물을 보수공사했다면서 필요비, 유익비를 주장하면서 유치권을 주장하는 경우도 있습니다.

 

 

 

허위유치권은 건물 공사를 하지 않았는데도 건물 공사를 한 것처럼 꾸미거나, 건물 공사 가격을 부풀리는 경우 성립됩니다. 허위 유치권을 만드는 목적은 크게 3가지입니다. 즉, ① 입찰을 방해해서 유찰을 유도하고 저렴한 가격에 제3자 명의로 다시 구입하기 위한 경우, ② 유치권 신고를 통하여 이해관계자가 되어서 경매진행에 참가하여 항고 할 시간을 벌어서 채무를 변제할 시간을 확보해서 경매절차를 취소시키려 하는 경우, ③ 기존 임차인이 낙찰자와 명도협상을 할 때 이사비를 많이 요구하기 위하여 하는 경우 등입니다.

이러한 허위유치권이 있는 경우, 대부분의 경우는 귀찮아서 경락을 포기하게 되지만, 도전정신이 있는 전문가들은 유치권이 있는 건물일수록 싼 가격에 낙착을 받아서 허위 유치권자를 사기죄, 입찰방해죄 형사고소, 명도소송을 통하여 허위 유치권임을 밝혀내고 향후 제3 자에게 비싸게 팔아 차액을 남기기도 합니다.

명도소송에서 진정한 유치권자임이 인정되려면 첫째, 진정하게 공사를 했어야 하고, 명도소송에서 공사비를 감정할 경우, 그 공사 감정 가격이 합리적인 가격이어야 하며, 둘째, 공사를 한 뒤 공사비를 받기 위해 노력하면서 공사한 건물을 처음부터 끝까지 지속적으로 점유하고 인도거부를 유지하고 있느냐가 쟁점입니다.

 

만약 공사가 없었거나 공사대금을 부풀린 경우에는 형법 제315조에 의한 경매입찰방해죄가 성립되고 동시에 사기죄가 되며, 경락인이 유치권 비용으로 일부라도 지불했다면 허위 유치권자는 사기죄의 기수가 되고, 돈을 받지 않은 상태에서 유치권이 허위라 밝혀지게 되면 사기미수죄가 성립됩니다.

 

경매입찰방해죄는 2년 이하의 징역, 700만원 이하의 법정형이 정하여져 있는데 과거에는 집행유예나 벌금이 많았지만 이 범죄는 항상 사기죄와 경합이 되어 그 형량이 늘어나게 되고 최근 범죄의 심각성에 대한 인식으로 적극적 주동자의 경우에는 집행유예가 아닌 실형이 선고되는 경우도 종종 있습니다. 유치권이 부풀려지는 금액이 1억 미만이면 8개월, 그 이상 5억 미만이면 1년 6개월에서 2년, 5억 이상이면 3년 형까지도 선고되고 있는 추세입니다.

 

 

 

 

요즘 재건축 재개발 대상지에서 경매 당하는 건물주가 공사업자와 짜고서 허위유치권을 설정하여 경매가격을 낮춘 뒤에 제3자 명의로 싼 가격으로 매수하려는 경우, 건물주가 부도로 행방불명이 된 건물에 부동산컨설팅업자들이 허위 유치권을 설정하여 경매가격을 낮추어 경락받는 경우, 부동산컨설팅업자들이 건물주와 짜고 일정한 수수료를 건물주에게 주기로 하고 허위유치권을 설정하는 경우 등이 있으니 혹시 이러한 제안을 받으시는 경우는 거절하시기를 바라며, 오히려 역으로 허위 유치권이 확실하다는 판단이 서는 경우는 적극적으로 경매에 참여하여 저렴한 가격으로 낙찰을 받고 허위 유치권자들을 상대로 민형사 소송을 통하여 승소한 후 제3자에게 제대로 된 가격으로 되파는 경우 큰 수익이 있을 수도 있을 것입니다.